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KAUF - VERKAUF - IMMOBILIEN

Urkunden (Escritura de imóvel) : was Sie wissen müssen

Nachdem Sie die verschiedenen Phasen des Hauskaufs durchlaufen haben, von der Immobiliensuche über die Besichtigung, die Auswahl, die Preisverhandlungen bis hin zur Unterzeichnung des Kaufvertrags, ist es an der Zeit, den Kaufvertrag zu unterzeichnen.

Was Sie vor dem Kaufvertrag beachten müssen.

Die Kauf-/Verkaufsurkunde (Escritura de um imóvel)

Die notarielle Urkunde ist die Urkunde, durch die der Kauf und Verkauf von Immobilien begründet wird. Sie wird durch einen Vertrag durchgeführt und bildet die letzte Phase des gesamten Prozesses.

Dem geht in der Regel der Kauf- und Verkaufsversprechensvertrag voraus, bei dem ein Wert gezahlt wird, der das Interesse am Kauf der Immobilie beweist. ( **Informationen am Ende der Datei)

In diesem Dokument wird eine Frist festgelegt, gefolgt von der Vollendung der Handlung, wenn der Käufer dies wünscht. Will der Käufer das Geschäft nicht fortsetzen, verliert er den Anspruch auf den Wert der Kaution. (Kaution = O sinal)

Am Tag der Urkunde ist die Anwesenheit beider Parteien (Käufer und Verkäufer) zwingend erforderlich, um sie unterschreiben zu können. Das Dokument wird vor einem kompetenten Element unterzeichnet, das die Erfüllung des Gesetzes bescheinigt und somit den Kauf und Verkauf der Immobilie bezeugt. Diese Stelle muss die Identität der beiden Parteien überprüfen und nachweisen.

Der Kaufvertrag und die Hypothek bestehen aus zwei Momenten:

1. Kauf- und Verkaufsvertrag, der dem Moment entspricht, in dem der Käufer rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie wird
2. Wenn das Haus mit einem Hypothekendarlehen gekauft wird, wird ein außerbörslicher Vertrag erstellt, in dem alle Schritte bezüglich des Darlehens festgelegt sind. Erst dann gibt die Bank den vom Kunden gewünschten Betrag für den Hauskauf frei.

Erforderliche Dokumente

• Zivil- und steuerrechtliche Identifikationsdokumente der Beteiligten;
• Schuldvertrag über den Kauf und Verkauf von Immobilien
• Caderneta Predial Urbana oder Antrag auf Registrierung von Eigentum in der Matrix (Modell I von IMI), ausgestellt von der Steuer- und Zollbehörde
• Benutzerlizenz
• Technisches Datenblatt des Gebäudes
• Energieausweis
• Inhaltszertifikat
• Infrastrukturzertifikat
• Hypothekenurkunden
• Zertifikat der Toponymie
• Zahlung der IMT (kommunale Grunderwerbssteuer).
• Zahlung der Stempelsteuer.

Wo kann die Urkunde ausgestellt werden (persönlich und online)

• Notare ;
• Grundbuchämter;
• Casa Pronta-Service ; 
• Casa Einfacher Casa Segura-Service

Betrag Kosten der Eigentumsurkunde

Alle Urkundenkosten werden normalerweise vom Hauskäufer getragen. Es gibt keinen genauen Wert, der diesem Prozess zugeschrieben werden kann, da er von einer Reihe von Faktoren abhängt, nämlich:

• Kaufpreis des Hauses;
• Ob es sich um einen Erst- oder Zweitwohnsitz handelt;
• Ausgaben im Zusammenhang mit der Zahlung der Stempelsteuer auf die Transaktion;
• Stempelsteuer auf Kredit;
• Registrierung der Urkunde;
• Gebühren bei Wohnungsbaudarlehen, Standesamts- oder Notardiensten;
• Kosten im Zusammenhang mit der Zahlung der IMT (IMT = Wert der Urkunde oder Wert der Vermögenssteuer (der höhere der beiden) x anzuwendender Satz – abzuziehender Teil. Die IMT-Sätze können auf dem Finanzportal eingesehen werden ;
• Ort, an dem das Dokument erstellt wird.

Eintragung der Urkunde

• Gebühren bei CASA Pronta, Grundbuch- oder Notardiensten Kosten im Zusammenhang mit der Zahlung von IMT (IMT = Deed Value oder Wealth Tax Value (je nachdem, welcher Wert höher ist) x anzuwendender Satz – abzuziehender Anteil IMT-Sätze können auf dem Finanzportal eingesehen werden;

Anmeldefristen

Es kann mehr oder weniger Zeit in Anspruch nehmen, je nachdem, wie lange es dauert, die verschiedenen Phasen des Kaufs und Verkaufs einer Immobilie abzuschließen.

Allgemein und als Hinweis:

• Erhalt der Eigentumsbescheinigung oder Grundbuchbescheinigung – 5 bis 20 Tage;
• Aufenthaltserlaubnis – 7 bis 30 Tage;
• Kauf- und Verkaufsversprechen – 7 bis 30 Tage;
• Unterzeichnung der Urkunde – 14 bis 90 Tage;
• Abschluss des Verfahrens zur Erlangung des Eigentumsnachweises und des Grundbuchamtes
• 1 Woche bis 1 Monat, um die Aufenthaltserlaubnis zu erhalten, wenn der Verkäufer keine hat
• 1 Woche bis 1 Monat, um die Bedingungen des Schuldscheinvertrags auszuhandeln
• 2 Wochen bis 3 Monate, um die Urkunde zu unterzeichnen und den Restbetrag an den Verkäufer zu zahlen
• Eintragung beim Grundbuchamt nach der Urkunde – 30 Tage.

Arten von Immobilienurkunden

Es gibt mehrere Arten von Handlungen, die sich je nach Zweck und Art der Transaktion unterscheiden. Unten und vollständig

• Kauf- und Verkaufsurkunde – die gebräuchlichste und bekannteste;
• Kauf- und Verkaufsurkunde mit Rückgriff auf ein Finanzinstitut – gleich wie das vorherige, aber mit Bankintervention aufgrund der Kreditnotwendigkeit;
• Erbschaftsurkunde – die Urkunde wird in der Regel in den oben genannten Organen vollzogen. Die Immobilie muss auf Ihren Namen lauten, um sie verkaufen zu können. Es ist wichtig, diesen Punkt anzusprechen, bevor Sie ein geerbtes Haus verkaufen;
• Urkunde für eine im Bau befindliche Immobilie – Eine Urkunde wird zwischen zwei Parteien unterzeichnet und kann ein Schnäppchen sein, da es sich in der Regel um einen günstigeren Kauf handelt, die Immobilie neu ist und Sie mehr Zeit zum Planen haben. Es hat jedoch auch seine Nachteile, die Arbeiten werden möglicherweise nicht oder später als erwartet abgeschlossen, und die Oberflächen können von Ihren Vorstellungen abweichen.
• Besitzurkunde – der Prozess ist derselbe, aber es gibt keinen damit verbundenen Immobilienwert, mit anderen Worten, beim Kauf der Immobilie fallen für den Käufer keine Kosten an.
• Deed of Property Exchanged – Die Urkunde besteht aus dem Austausch von Immobilien und kann je nach Wert der Immobilien einen zugehörigen Wert haben oder nicht. Wenn sie unterschiedliche Werte haben, muss die Partei, die den Vermögenswert mit dem niedrigeren Wert besitzt, den verbleibenden Wert zahlen.

Kaufversprechen und Kaufvertrag

(Kontrato des Versprechens de compra e venda)

CPCV. Dies ist sicherlich ein Akronym, das vielen Menschen bekannt sein wird. Wir sprechen über das Kaufversprechen, das beim Kauf eines Hauses sowohl für den derzeitigen Eigentümer als auch für diejenigen, die am Kauf der Immobilie interessiert sind, von grundlegender Bedeutung ist.

Der CPCV stellt die erste Phase des Kaufprozesses einer Immobilie dar und ist sehr nützlich für diejenigen, die ein Haus kaufen möchten. Obwohl nicht obligatorisch , ist es der Mechanismus, der verwendet wird, um die Kaufabsicht des potenziellen Käufers und die Verkaufsabsicht des potenziellen Verkäufers zu formalisieren.

Neben einem hohen Schutz der Vertragsparteien , insbesondere in Zahlungsverzugssituationen, bietet es die Möglichkeit, andere Interessenten vom Erwerb der Immobilie auszuschließen.

Welche Vorteile hat die Unterzeichnung eines CPCV?

Durch die Unterzeichnung eines CPCV garantieren die Vertragsparteien die Gültigkeit des Vertrags bis zur Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde, in der ihre Rechte und Pflichten, das Datum des Abschlusses des endgültigen Vertrages, die vereinbarten Werte und die übrigen aufzunehmenden Klauseln festgelegt sind der zukünftige Vertrag.

Noch vorteilhafter ist der Provisoriumsvertrag beim Kauf und Verkauf von Immobilien, da zwischen dem Zeitpunkt der Vertragsentscheidung der Parteien und der Unterzeichnung des endgültigen Vertrages die für die öffentliche Urkunde erforderlichen Bedingungen möglicherweise nicht erfüllt sind.

Für den Fall, dass der Käufer beispielsweise nicht über den erforderlichen Wert zum Erwerb der Immobilie verfügt, besteht die Wartezeit für die Genehmigung des Wohnungsbaudarlehens durch die Bank, oder wenn sich die Immobilie noch im Bau befindet oder keine hat Wohnungserlaubnis, ist es sinnvoll, ein CPCV zu unterschreiben. Dieser Vertrag ermöglicht es, eine Verhandlungsbeziehung zwischen den Vertragsparteien zu formalisieren.

Darüber hinaus schafft der Provisoriumsvertrag mehr Rechtssicherheit im Verhältnis zwischen Provisorienverkäufer und Provisorienkäufer, da er die Folgen bei Zahlungsverzug oder Vertragsbruch der Parteien regelt.

Die Kaution (Sinal) : Wozu dient sie?

Typischerweise zahlt der versprechende Käufer bei vorläufigen Kaufverträgen einen bestimmten Geldbetrag an den versprechenden Verkäufer als Vorschuss (Sinal ) oder Hauptzahlung auf den Preis des Gutes. Dieser Betrag wird gemäß Artikel 441 des portugiesischen Zivilgesetzbuchs als Kaution bezeichnet. Im Falle der Ausführung des Schuldscheins wird die Anzahlung gemäß Artikel 242 Absatz 1 des portugiesischen Bürgerlichen Gesetzbuchs in die fällige Zahlung einbezogen, wenn sie mit dieser zusammenfällt.

Was passiert, wenn der Zusagevertrag nicht erfüllt wird?

Die Folgen der Vertragsverletzung, des Verkaufsversprechens, können von den Vertragsparteien festgelegt werden. Wenn die Parteien dies nicht festlegen, gilt die allgemeine Regelung von Artikel 442 des StGB:

• Ist die Nichterfüllung auf den Käufer des Versprechens zurückzuführen, also auf die Partei, die die Kaution geliefert hat, wird dies zugunsten der Gegenpartei aufgegeben;

• Trifft die Nichteinhaltung ein Verschulden des vielversprechenden Verkäufers, also der Partei, die die Anzahlung erhalten hat, ist diese in zweifacher Ausfertigung zu erstatten.

Kommt es zur Übergabe der Immobilie, auf die sich der zugesagte Vertrag bezieht, kann der vielversprechende Käufer wählen, statt der doppelten Kaution den Zeitwert der Immobilie zum Zeitpunkt der Vertragsverletzung abzüglich des vereinbarten Preises zu erhalten, zzgl Anzahlung und den gezahlten Teil des Preises. Diese in § 442 Nr. 2 BGB verankerte Lösung zielt darauf ab, eine ungerechtfertigte Bereicherung der säumigen Partei zu vermeiden. Andernfalls könnte eine doppelte Hinterlegung von Vorteil sein und daher wäre auch ein Ausfall von Vorteil.

Wie in Abschnitt 830 angegeben, gibt die Verletzung des Schuldvertrags der nicht säumigen Partei auch das Recht, eine bestimmte Vertragserfüllung zu verlangen. Dank dieses Mechanismus wird der Schuldner bei der Vollstreckung ersetzt und der Gläubiger erhält die Befriedigung seines Rechts auf rechtlichem Wege, wodurch der endgültige Vertrag zustande kommt. Es sei darauf hingewiesen, dass die derzeitige Gesetzgebung davon ausgeht, dass das Vorhandensein einer Kaution die Möglichkeit einer konkreten Erfüllung des Schuldscheins im Lichte der Bestimmungen von Artikel 830 Absatz 2 StGB ausschließt, eine widerlegbare Vermutung.

Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren, um dies zu besprechen