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Kauf - Verkauf - Immobilien

Die Urkunden (Escritura de imóvel) : Was Sie wissen müssen

Nachdem man die verschiedenen Phasen des Hauskaufs durchlaufen hat – von der Suche nach der Immobilie über die Besichtigung, die Auswahl und die Preisverhandlung bis hin zur Unterzeichnung des Kaufvertrags –, ist es nun an der Zeit, die Eigentumsurkunde zu unterzeichnen.

Dinge, die Sie vor Abschluss eines Verkaufs beachten sollten.

Der Kauf-/Verkaufsakt (Escritura de um imóvel)

Die notarielle Urkunde ist das Dokument, mit dem der Kauf und Verkauf von Immobilien beurkundet wird. Sie wird durch einen Vertrag abgewickelt und stellt den letzten Schritt des gesamten Prozesses dar.

Normalerweise geht dem ein vorläufiger Kaufvertrag voraus, in dem eine Anzahlung geleistet wird, um das Interesse am Kauf der Immobilie zu bekunden. ( **Informationen am Ende des Dokuments )

Dieses Dokument legt eine Frist fest, nach deren Ablauf die Transaktion, sofern der Käufer dies wünscht, abgeschlossen werden kann. Möchte der Käufer die Transaktion nicht fortsetzen, verfällt die Anzahlung. (Anzahlung = O-Signal)

Am Tag der Transaktion ist die Anwesenheit beider Parteien (Käufer und Verkäufer) für die Unterzeichnung zwingend erforderlich. Das Dokument wird vor einem zuständigen Beamten unterzeichnet, der die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen bestätigt und somit den Kauf und Verkauf der Immobilie beurkundet. Dieser Beamte muss die Identität beider Parteien überprüfen und bestätigen.

Die Kauf- und Hypothekenurkunde besteht aus zwei Teilen:

1. Kauf- und Verkaufsvertrag, der dem Zeitpunkt entspricht, an dem der Käufer rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie wird
2. Wird das Haus mit einer Hypothek finanziert, wird ein privater Vertrag aufgesetzt, der alle Darlehensbedingungen festlegt. Erst dann gibt die Bank die vom Kunden für den Hauskauf angeforderten Mittel frei.

Erforderliche Dokumente

• Zivil- und Steuerausweis der Teilnehmer;
• Kauf- und Verkaufsvertrag für die Immobilie
• Caderneta Predial Urbana oder Antrag auf Eintragung von Eigentum im Register (IMI-Modell I), ausgestellt von der Steuer- und Zollbehörde
• Lizenz zur Nutzung
• Technische Spezifikationen des Gebäudes
• Energieausweis
• Inhaltszertifikat
• Infrastrukturzertifikat
• Hypothekenurkunden
• Toponymie-Zertifikat
• Zahlung der IMT (Gemeindesteuer auf Immobilienübertragungen).
• Zahlung der Stempelsteuer.

Wo man die Eigentumsurkunde erhält (persönlich und online)

• Notare ;
• Grundbuchämter;
• Casa Pronta Service ; 
• Casa Simples Casa Segura Service

Höhe der Kosten für die Eigentumsurkunde

Alle mit der Transaktion verbundenen Kosten werden üblicherweise vom Hauskäufer getragen. Für diesen Prozess lässt sich kein präziser Wert festlegen, da er von einer Reihe von Faktoren abhängt, nämlich:

• Kaufpreis des Hauses;
• Ob es sich um einen Erst- oder Zweitwohnsitz handelt;
• Ausgaben im Zusammenhang mit der Zahlung der Stempelsteuer für die Transaktion;
• Stempelsteuer auf Kredite;
• Registrierung der Urkunde;
• Gebühren für Wohnungsbaudarlehen, Grundbuchamt oder Notar;
• Kosten im Zusammenhang mit der Zahlung der IMT (IMT = Wert der Urkunde oder Wert der Vermögenssteuer (je nachdem, welcher Wert höher ist) x anwendbarer Steuersatz – abzugsfähiger Anteil. Die IMT-Sätze können auf dem Finanzportal ;
• Ort, an dem die Urkunde aufgesetzt wird.

Registrierung des Gesetzes

• Gebühren bei CASA Pronta-Diensten, dem Grundbuchamt oder dem Notar. Kosten im Zusammenhang mit der Zahlung der Grunderwerbsteuer (Grunderwerbsteuer = Wert der Urkunde oder Wert der Vermögenssteuer (je nachdem, welcher Wert höher ist) x anwendbarer Steuersatz – abzugsfähiger Anteil. Die Grunderwerbsteuersätze finden Sie im Finanzportal);

Anmeldefristen

Dies kann mehr oder weniger Zeit in Anspruch nehmen, je nachdem, wie viel Zeit für die einzelnen Phasen des Kauf- und Verkaufsprozesses einer Immobilie benötigt wird.

Im Allgemeinen und als Richtlinie:

• Erhalt des Eigentumsnachweises oder des Grundbuchauszugs – 5 bis 20 Tage;
• Aufenthaltserlaubnis – 7 bis 30 Tage;
• Kauf- und Verkaufsvertrag – 7 bis 30 Tage;
• Unterzeichnung der Urkunde – 14 bis 90 Tage;
• Abschluss des Verfahrens zur Erlangung des Eigentumsnachweises und des Grundbuchauszugs
• Die Ausstellung der Nutzungsgenehmigung dauert 1 Woche bis 1 Monat, falls der Verkäufer noch keine besitzt
• 1 Woche bis 1 Monat für die Aushandlung der Vertragsbedingungen
• Innerhalb von zwei Wochen bis drei Monaten muss der Kaufvertrag unterzeichnet und der Restbetrag an den Verkäufer gezahlt werden
• Eintragung beim Grundbuchamt nach der Urkunde – 30 Tage.

Arten von Immobilientransaktionen

Es gibt verschiedene Arten von Urkunden, die sich je nach Zweck und Art der Transaktion unterscheiden. Nachfolgend finden Sie eine vollständige Liste

• Kauf- und Verkaufsakt – der häufigste und bekannteste;
• Kauf- und Verkaufstransaktion mit Inanspruchnahme eines Finanzinstituts – gleich der vorhergehenden Transaktion, jedoch mit Intervention der Bank aufgrund des Kreditbedarfs;
• Eigentumsurkunde für geerbte Immobilien – die Urkunde wird üblicherweise von den oben genannten Organisationen erstellt. Die Immobilie muss auf Ihren Namen eingetragen sein, um verkauft werden zu können. Es ist wichtig, diesen Punkt vor dem Verkauf eines geerbten Hauses zu klären;
• Kaufvertrag für eine im Bau befindliche Immobilie – Ein Kaufvertrag wird zwischen zwei Parteien unterzeichnet und kann vorteilhaft sein, da es sich in der Regel um einen günstigeren Kauf handelt, die Immobilie neu ist und Sie mehr Zeit für die Planung haben. Er hat jedoch auch Nachteile: Die Arbeiten werden möglicherweise nicht oder später als erwartet abgeschlossen, und die Ausführung kann von Ihren Vorstellungen abweichen;
• Eigentumsübertragung durch notarielle Urkunde – der Vorgang ist derselbe, aber es ist kein Immobilienwert damit verbunden, mit anderen Worten, dem Käufer entstehen beim Kauf der Immobilie keine Kosten;
• Eigentumsübertragung – die Urkunde umfasst den Austausch von Immobilien und kann, je nach Wert der Immobilien, einen entsprechenden Gegenwert enthalten. Bei unterschiedlichen Immobilienwerten muss der Eigentümer der Immobilie mit dem niedrigeren Wert den Differenzbetrag entrichten.

Vorläufiger Kaufvertrag

(Contrato de Promise de Compra e Venda)

CPCV. Dies ist sicherlich eine Abkürzung, die vielen bekannt sein dürfte. Es handelt sich um den Vorvertrag, der beim Hauskauf sowohl für den aktuellen Eigentümer als auch für Kaufinteressenten von grundlegender Bedeutung ist.

Als erste Phase im Immobilienkaufprozess erweist sich der Baukaufvertrag (Construction Purchase Agreement, CPCV) als sehr nützlich für alle, die ein Haus kaufen möchten. Obwohl er nicht verpflichtend ist , dient er dazu , die Kaufabsicht des potenziellen Käufers und die Verkaufsabsicht des potenziellen Verkäufers formal zu bekräftigen.

Zusätzlich zum hohen Schutz der Vertragsparteien , insbesondere im Falle eines Zahlungsverzugs, ermöglicht es, andere Interessenten vom Kauf der Ware auszuschließen.

Welche Vorteile bietet die Unterzeichnung eines CPCV?

Mit der Unterzeichnung eines CPCV garantieren die Vertragsparteien die Gültigkeit des Vertrags bis zur Unterzeichnung des öffentlichen Rechtsakts, in dem ihre Rechte und Pflichten, das Datum des Abschlusses des endgültigen Vertrags, die vereinbarten Werte und die übrigen Klauseln, die in den künftigen Vertrag aufgenommen werden sollen, festgelegt werden.

Der Ordervertrag ist beim Kauf und Verkauf von Immobilien noch vorteilhafter, da zwischen dem Zeitpunkt der Vertragsbeschlüsse und der Unterzeichnung des endgültigen Vertrags die für den öffentlichen Rechtsakt notwendigen Voraussetzungen möglicherweise nicht erfüllt sind.

Wenn dem Käufer beispielsweise die nötigen Mittel für den Immobilienerwerb fehlen, muss er mit einer Wartezeit für die Hypothekenzusage der Bank rechnen. Befindet sich die Immobilie noch im Bau oder fehlt die Baugenehmigung, empfiehlt sich der Abschluss eines Baukaufvertrags (Construction Contract for Sale and Purchase, CPCV). Dieser Vertrag formalisiert die Vereinbarungen zwischen den Vertragsparteien.

Darüber hinaus bietet der Bestellvertrag mehr Rechtssicherheit in der Beziehung zwischen dem Bestellverkäufer und dem Bestellkäufer, da er die Folgen im Falle einer verspäteten Zahlung oder eines Vertragsbruchs durch die Parteien definiert.

Die Vorauszahlung (Sinal) : Welchen Zweck hat sie?

In der Regel zahlt der Kaufinteressent bei Vorverträgen einen bestimmten Geldbetrag als Anzahlung (Sinal ) oder als Teilzahlung des Kaufpreises an den Kaufinteressenten. Dieser Betrag wird gemäß Artikel 441 des portugiesischen Zivilgesetzbuches als Anzahlung bezeichnet. Bei einem im Namen des Verkäufers abgeschlossenen Vertrag wird die Anzahlung gemäß Artikel 242 Absatz 1 des portugiesischen Zivilgesetzbuches in die fällige Zahlung einbezogen, sobald diese mit der Zahlung zusammenfällt.

Was geschieht, wenn der Versprechensvertrag nicht erfüllt wird?

Die Folgen eines Vertragsbruchs, beispielsweise eines Verkaufsversprechens, können von den Vertragsparteien festgelegt werden. Sofern die Parteien nichts anderes vereinbaren, gelten die allgemeinen Bestimmungen des Artikels 442 des Bürgerlichen Gesetzbuches

• Wenn die Nichterfüllung auf den Käufer des Versprechens zurückzuführen ist, also auf die Partei, die die Anzahlung geleistet hat, wird diese zugunsten der Gegenpartei aufgegeben

• Wenn die Nichtkonformität auf das Verschulden des versprechenden Verkäufers, d. h. der Partei, die die Anzahlung erhalten hat, zurückzuführen ist, muss die Anzahlung in doppelter Höhe zurückerstattet werden.

Werden die im Vertrag genannten Waren geliefert, kann der Käufer anstelle der doppelten Anzahlung den Zeitwert der Waren zum Zeitpunkt des Vertragsbruchs abzüglich des vereinbarten Preises zuzüglich der Anzahlung und des bereits gezahlten Preises erhalten. Diese in Artikel 442 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches verankerte Regelung dient der Verhinderung einer ungerechtfertigten Bereicherung des säumigen Vertragspartners. Andernfalls könnte die doppelte Anzahlung und somit auch der Vertragsbruch selbst vorteilhaft sein.

Gemäß Artikel 830 berechtigt die Nichterfüllung eines Vertrags durch Anordnung auch den nicht säumigen Vertragspartner zur Geltendmachung der Vertragserfüllung. Durch diesen Mechanismus tritt der Schuldner an seine Stelle in der Leistungspflicht, und der Gläubiger erlangt im Wege der gerichtlichen Durchsetzung seines Anspruchs die Erfüllung des endgültigen Vertrags. Es ist anzumerken, dass die geltende Gesetzgebung gemäß Artikel 830 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches davon ausgeht, dass das Vorhandensein einer Sicherheit die Möglichkeit der Vertragserfüllung durch Anordnung ausschließt. Diese Annahme ist jedoch widerlegbar.

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