COMPRA - VENDA - IMÓVEIS
As escrituras (Escritura de acesso) : o que você precisa saber
Após passar pelas várias etapas da compra de uma casa, desde a busca pelo imóvel, visita, escolha, negociação do preço e assinatura do contrato de compra, chega a hora de assinar a escritura.
Coisas que você precisa considerar antes de concluir uma venda.
O ato de compra/venda (Escritura de um imóvel)
A escritura notarial é o documento que formaliza a compra e venda de bens imóveis. Ela é realizada por meio de um contrato e constitui a etapa final de todo o processo.
Normalmente, é precedido por um contrato preliminar de compra e venda, no qual é pago um sinal demonstrando o interesse na aquisição do imóvel. ( **Informações no final do documento)
Este documento estipula um prazo limite, seguido da conclusão da transação, caso o comprador assim o deseje. Se o comprador não desejar prosseguir com a transação, perderá o valor do depósito. (Depósito = sinal O)
No dia da transação, a presença de ambas as partes (comprador e vendedor) é obrigatória para a assinatura. O documento é assinado perante um funcionário competente que certifica o cumprimento da lei, atestando assim a compra e venda do imóvel. Este funcionário deve verificar e comprovar a identidade de ambas as partes.
A escritura de compra e venda com hipoteca é composta por duas partes:
- Contrato de compra e venda, que corresponde ao momento em que o comprador se torna o proprietário legal do imóvel
- Se a casa for comprada com financiamento imobiliário, um contrato particular é elaborado, detalhando todos os termos do empréstimo. Somente então o banco libera os fundos solicitados pelo cliente para a compra do imóvel.
Documentos necessários
- Documentos de identificação civil e fiscal dos participantes;
- Contrato de compra e venda do imóvel
- Caderneta Predial Urbana ou Pedido de inscrição de propriedade no registo (IMI Modelo I) emitido pela Autoridade Tributária e Aduaneira
- Licença de uso
- Especificações técnicas de construção
- Certificado energético
- Certificado de conteúdo
- Certificado de Infraestrutura
- Escrituras de hipoteca
- Certificado de toponímia
- Pagamento do IMT (Imposto Municipal sobre Transmissão de Imóveis).
- Pagamento do imposto de selo.
Onde obter a escritura de propriedade (pessoalmente e online)
- Notários ;
- Cartórios de registro de imóveis;
- Serviço Casa Pronta ;
- Casa Simples Casa Segura Serviço
Valor do custo da escritura de propriedade
Normalmente, todos os custos associados à transação são suportados pelo comprador do imóvel. Não existe um valor preciso que possa ser atribuído a esse processo, pois ele depende de diversos fatores, a saber:
- Preço de compra da casa;
- Seja uma primeira ou uma segunda residência;
- Despesas relacionadas ao pagamento do imposto de selo sobre a transação;
- Imposto de selo sobre crédito;
- Registro da escritura;
- Taxas relacionadas a serviços de crédito imobiliário, cartório de registro de imóveis ou cartório de tabelião;
- Custos associados ao pagamento do IMT (IMT = valor da escritura ou valor do imposto sobre o patrimônio (o que for maior) x alíquota aplicável – parcela dedutível. As alíquotas do IMT podem ser consultadas no portal financeiro ).
- Local onde a escritura será redigida.
Registro do ato
- Taxas dos serviços da CASA Pronta, do cartório de registro de imóveis ou do tabelião. Custos associados ao pagamento do IMT (IMT = valor da escritura ou valor do imposto sobre o patrimônio (o que for maior) x alíquota aplicável – parcela dedutível. As alíquotas do IMT podem ser consultadas no portal financeiro);
Prazos de inscrição
Isso pode levar mais ou menos tempo, dependendo do tempo necessário para concluir as várias etapas de compra e venda de um imóvel.
De um modo geral, e a título de orientação:
- Obtenção da certidão de título ou da certidão de registro de imóveis – 5 a 20 dias;
- Autorização de residência – 7 a 30 dias;
- Contrato de compra e venda – 7 a 30 dias;
- Assinatura da escritura – 14 a 90 dias;
- Conclusão do processo para obtenção da certidão de título e da certidão de registro de imóveis
- O prazo para obter o alvará de ocupação é de 1 semana a 1 mês, caso o vendedor ainda não o possua
- De 1 semana a 1 mês para negociar os termos do contrato de encomenda
- De 2 semanas a 3 meses para assinar a escritura e pagar o saldo ao vendedor
- Registro no cartório de registro de imóveis após a escritura – 30 dias.
Tipos de transações imobiliárias
Existem diversos tipos de escrituras, que diferem de acordo com o objetivo e o tipo de transação. Abaixo, segue uma lista completa
- Ato de compra e venda – o mais comum e conhecido;
- Transação de compra e venda com recurso a uma instituição financeira – igual à anterior, mas com intervenção do banco, devido à necessidade de crédito;
- Escritura de propriedade herdada – a escritura geralmente é elaborada pelas organizações mencionadas acima. A propriedade deve estar em seu nome para ser vendida. É importante tratar deste ponto antes de vender uma casa herdada;
- Escritura de um imóvel em construção – Uma escritura é assinada entre duas partes e pode ser um negócio vantajoso, pois geralmente a compra é mais barata, o imóvel é novo e você tem mais tempo para planejar. No entanto, também tem suas desvantagens: a obra pode não ser concluída ou pode ser concluída com atraso, e os acabamentos podem ser diferentes do que você havia imaginado;
- Propriedade transmitida por escritura pública – o processo é o mesmo, mas não há valor imobiliário associado, ou seja, não há custo para o comprador na aquisição do imóvel;
- Troca de escrituras de propriedade – a escritura consiste na troca de propriedades e pode ou não ter valores associados, dependendo do valor das propriedades. Se tiverem valores diferentes, a parte proprietária da propriedade de menor valor terá que pagar o valor restante.
Contrato preliminar de venda
(Contrato de promessa de compra e venda)
CPCV. Esta é certamente uma sigla familiar para muitas pessoas. Trata-se do contrato preliminar de compra e venda, fundamental na aquisição de um imóvel, tanto para o proprietário atual quanto para os interessados na compra.
Como primeira fase no processo de compra de um imóvel, o CPCV (Contrato de Compra e Venda em Construção) se mostra muito útil para quem deseja comprar uma casa. Embora não seja obrigatório , é o mecanismo utilizado para formalizar a intenção de compra do potencial comprador e a intenção de venda do potencial vendedor.
Além de oferecer grande proteção às partes contratantes , especialmente em situações de inadimplência, possibilita excluir outras partes interessadas da compra do bem.
Quais são as vantagens de assinar um CPCV?
Ao assinar um CPCV, as partes contratantes garantem a validade do contrato até a assinatura do ato público, estipulando seus direitos e deveres, a data de conclusão do contrato definitivo, os valores acordados e as demais cláusulas a serem incluídas no futuro contrato.
O contrato à la carte é ainda mais vantajoso no caso de compra e venda de imóveis, uma vez que, entre o momento em que as partes decidem celebrar o contrato e a assinatura do contrato definitivo, as condições necessárias para o ato público podem não estar preenchidas.
Por exemplo, se o comprador não tiver os fundos necessários para adquirir o imóvel, haverá um período de espera para a aprovação do financiamento imobiliário pelo banco, ou se o imóvel ainda estiver em construção ou não possuir alvará de construção, é aconselhável assinar um CPCV (Contrato de Construção para Compra e Venda). Este contrato formaliza a negociação entre as partes contratantes.
Além disso, o contrato de encomenda oferece maior segurança jurídica na relação entre o vendedor e o comprador, uma vez que define as consequências em caso de atraso no pagamento ou incumprimento contratual por uma das partes.
O pagamento antecipado (Sinal) : Qual é a sua finalidade?
Como regra geral, nos contratos preliminares de compra e venda, o potencial comprador paga ao potencial vendedor uma determinada quantia a título de sinal ou pagamento principal do preço do imóvel. Este montante é denominado sinal, nos termos do artigo 441.º do Código Civil Português. No caso de um contrato celebrado por conta do vendedor, o sinal integra o pagamento devido quando este coincide com o pagamento, nos termos do artigo 242.º, n.º 1, do Código Civil Português.
O que acontece se o contrato de promessa não for cumprido?
As consequências do descumprimento de um contrato, como uma promessa de venda, podem ser definidas pelas partes contratantes. Caso as partes não estipulem o contrário, aplicam-se as disposições gerais do artigo 442 do Código Civil
- Se o incumprimento for devido ao comprador da promessa, isto é, à parte que entregou o depósito, este será abandonado em favor da contraparte;
- Se a não conformidade for culpa do vendedor que fez a promessa, ou seja, da parte que recebeu o depósito, o valor depositado deverá ser devolvido em dobro.
Caso as mercadorias mencionadas no contrato prometido sejam entregues, o comprador em exercício poderá optar, em vez de receber o dobro do sinal, pelo valor atual das mercadorias na data do incumprimento, deduzido o preço acordado, acrescido do sinal e da parcela do preço já paga. Esta solução, prevista no parágrafo 2º do artigo 442.º do Código Civil, visa impedir o enriquecimento ilícito da parte inadimplente. Do contrário, o pagamento em dobro do sinal poderia ser vantajoso e, consequentemente, o incumprimento também o seria.
Conforme estipulado no Artigo 830, o não cumprimento de um contrato por ordem judicial também confere à parte não inadimplente o direito de exigir a execução específica do contrato. Por meio desse mecanismo, o devedor é substituído no cumprimento da obrigação, e o credor obtém a satisfação de seu direito por meio de processo judicial, estabelecendo, assim, o contrato definitivo. Cabe ressaltar que a legislação vigente presume que a existência de um depósito elimina a possibilidade de execução específica do contrato por ordem judicial, à luz das disposições do Artigo 830(2) do Código Civil. Contudo, essa presunção é refutável.
Fique à vontade para entrar em contato conosco para discutirmos isso mais detalhadamente
