COMPRA- VENDA- IMÓVEL
Escritura de imóvel : o que você precisa saber
Depois de ter passado pelas diferentes fases da compra de uma casa, desde a procura do imóvel, a visita, a escolha, a negociação do preço e a assinatura do contrato de compra e venda, é hora de assinar a escritura.
O que você precisa considerar antes de fazer uma escritura de venda.
A escritura de compra/venda (Escritura de um imóvel)
A escritura notarial é o acto pelo qual se estabelece a compra e venda de bens imóveis. Realiza-se mediante contrato e constitui a última fase de todo o processo.
Normalmente é precedido do contrato de promessa de compra e venda, onde é pago um valor que comprova o interesse na compra do imóvel. ( **Informações no final do arquivo)
Neste documento, é estipulado um prazo, seguido da conclusão do ato, se o comprador assim o desejar. Caso o comprador não pretenda continuar a transacção, perde o direito ao valor da caução. (Depósito = O sinal)
No dia da escritura é obrigatória a presença de ambas as partes (comprador e vendedor) para poder assiná-la. O documento é assinado perante um elemento competente que ateste o cumprimento da lei, atestando assim a compra e venda do imóvel. Este organismo terá de verificar e provar a identidade das duas partes.
A escritura de venda e hipoteca é constituída por dois momentos:
- Contrato de compra e venda, que corresponde ao momento em que o comprador se torna o legítimo proprietário do imóvel
- Se a casa for adquirida com crédito à habitação, é celebrado um contrato de balcão, onde são definidas todas as etapas relativas ao empréstimo. Só então o banco libera o valor solicitado pelo cliente para a compra da casa.
Documentos exigidos
- Documentos de identificação civil e fiscal dos interessados;
- Contrato de promessa de compra e venda de imóvel
- Caderneta Predial Urbana ou Requerimento de registo de imóveis na matriz (Modelo I do IMI) emitido pela Autoridade Tributária e Aduaneira
- licença de usuário
- ficha técnica do prédio
- certificado energético
- Certificado de conteúdo
- Certificado de infraestrutura
- escrituras de hipoteca
- Certificado de toponímia
- Pagamento do IMT (Imposto Municipal de Transmissão de Imóveis).
- Pagamento de imposto de selo.
Onde fazer a escritura (presencial e online)
- Notários ;
- Cartórios de registro de imóveis;
- Serviço Casa Pronta ;
- Casa Simples Serviço Casa Segura
Valor do custo do título de propriedade
Todos os custos da escritura são normalmente suportados pelo comprador da casa. Não existe um valor exato que se possa atribuir a este processo, pois depende de uma série de fatores, nomeadamente:
- Preço de compra da casa;
- Se é uma primeira ou uma segunda residência;
- Despesas relacionadas com o pagamento do imposto de selo sobre a transação;
- Imposto do selo sobre o crédito;
- Registo da escritura;
- Despesas com empréstimos à habitação, registos ou serviços notariais;
- Custos associados ao pagamento do IMT (IMT = valor da escritura ou valor do imposto sobre o património (o maior dos dois) x taxa a aplicar – parte a deduzir As taxas de IMT podem ser consultadas no portal financeiro ;
- Local onde será lavrado o documento.
Registro da escritura
- Taxas com CASA Pronta, Registo Predial ou Notariado Custos associados ao pagamento de IMT (IMT = Valor da Escritura ou Valor do Imposto Patrimonial (o que for maior) x Taxa a aplicar – quota a deduzir Taxas de IMT podem ser consultadas no portal financeiro;
Prazos de inscrição
Pode levar mais ou menos tempo, dependendo de quanto tempo leva para concluir as várias etapas de compra e venda de um imóvel.
Geralmente e como indicação:
- Obtenção de Certidão de Título ou Certidão de Registo Predial – 5 a 20 dias;
- Autorização de residência – 7 a 30 dias;
- Contrato de promessa de compra e venda – 7 a 30 dias;
- Assinatura da escritura – 14 a 90 dias;
- Conclusão do processo para obtenção da certidão do título e da certidão do registo predial
- 1 semana a 1 mês para receber a autorização de residência se o vendedor não a tiver
- 1 semana a 1 mês para negociar os termos do contrato promessa
- 2 semanas a 3 meses para assinar a escritura e pagar o saldo ao vendedor
- Registo na Conservatória do Registo Predial após a escritura – 30 dias.
Tipos de escrituras imobiliárias
Existem vários tipos de atos, que diferem consoante o objetivo e o tipo de transação. Abaixo e na íntegra
- Escritura de compra e venda – a mais comum e conhecida;
- Escritura de compra e venda com recurso a instituição financeira – igual à anterior mas com intervenção bancária, por necessidade de crédito;
- Escritura de bens herdados – a escritura é habitualmente realizada nas entidades acima referidas. A propriedade deve estar em seu nome para poder vendê-la. É importante abordar este ponto antes de vender uma casa herdada;
- Escritura de imóvel em construção – A escritura é firmada entre duas partes e pode ser um bom negócio, pois costuma ser uma compra mais barata, o imóvel é novo e você tem mais tempo para planejar. No entanto, também tem os seus inconvenientes, as obras podem não ficar concluídas ou podem ficar concluídas mais tarde do que o previsto e os acabamentos podem ser diferentes do que tinha previsto;
- Titularidade escritural – o processo é o mesmo mas não há valor de propriedade associado, ou seja, não há custos para o comprador na aquisição do imóvel.
- Escritura de Permuta – a escritura consiste na permuta de imóveis e pode ou não ter valores associados, consoante o valor dos imóveis. Se tiverem valores diferentes, a parte que for proprietária do bem de menor valor terá de pagar o restante.
Promessa de compra e venda
(Contrato de promessa de compra e venda)
CPCV. Este é certamente um acrônimo com o qual muitas pessoas estarão familiarizadas. Estamos a falar do contrato de promessa de compra e venda, que é fundamental na hora de comprar uma casa, tanto para o atual proprietário como para os interessados na compra do imóvel.
Constituindo a primeira fase do processo de compra de um imóvel, o CPCV é muito útil para quem pretende comprar casa. Embora não seja obrigatório , é o mecanismo utilizado para formalizar a intenção de compra pelo potencial comprador e de venda pelo potencial vendedor.
Além de oferecer grande proteção aos contratantes , principalmente em relação a situações de inadimplência, possibilita a exclusão de outros interessados da compra do imóvel.
Quais as vantagens de assinar um CPCV?
Ao assinar um CPCV, os contraentes garantem a validade do contrato até à celebração da escritura pública, estipulando os seus direitos e deveres, a data de celebração do contrato definitivo, os valores acordados e as restantes cláusulas a incluir no o contrato futuro.
O contrato-promessa é ainda mais vantajoso no caso da compra e venda de imóveis uma vez que, entre o momento em que as partes decidem contratar e a assinatura do contrato definitivo, podem não estar reunidas as condições necessárias à escritura pública.
Por exemplo, no caso de o comprador não ter o valor necessário para adquirir o imóvel, haverá o tempo de espera pela aprovação do crédito à habitação por parte do banco, ou se o imóvel ainda estiver em construção ou não tiver um autorização de habitação, é útil assinar um CPCV. Este contrato possibilita a formalização de um vínculo negocial entre as partes contratantes.
Além disso, o contrato-promessa confere maior segurança jurídica na relação entre o promitente vendedor e o promitente comprador, pois define as consequências em caso de atraso no pagamento ou descumprimento do contrato pelas partes.
O depósito (Sinal) : Para que serve?
Normalmente, em contratos preliminares de venda, o promitente comprador paga uma certa quantia de dinheiro ao promitente vendedor como um adiantamento (Sinal ) ou pagamento principal do preço do bem. Este valor é designado por caução, de acordo com o artigo 441.º do Código Civil Português. Em caso de celebração de contrato-promessa, a caução é incluída na prestação devida quando esta coincidir com esta, à luz do artigo 242.º, n.º 1, do Código Civil Português.
O que acontece se o contrato promessa não for cumprido?
As consequências do incumprimento do contrato, promessa de venda, podem ser definidas pelas partes no contrato. Se as partes não o estipularem, aplica-se o regime geral do artigo 442.º do CC:
- Se o incumprimento for devido ao comprador da promessa, ou seja, ao que entregou o depósito, este será abandonado a favor da contraparte;
- Se o incumprimento for responsabilidade do promitente vendedor, ou seja, de quem recebeu a caução, esta deverá ser reembolsada em duplicado.
Havendo entrega do imóvel a que se refere o contrato prometido, o promitente comprador poderá optar, em vez da devolução da caução em dobro, por receber o valor atual do imóvel, no momento do inadimplemento, deduzido do preço pactuado, acrescido do depósito e a parte do preço que foi paga. Esta solução, consagrada no n.º 2 do artigo 442.º do Código Civil, visa evitar o enriquecimento sem causa do faltoso. Caso contrário, o depósito duplo pode ser vantajoso e, portanto, a inadimplência também seria vantajosa.
Conforme consta do artigo 830.º, o incumprimento do contrato-promessa também confere à parte adimplente o direito de exigir a execução específica do contrato. Graças a este mecanismo, o devedor é substituído na execução e o credor obtém a satisfação do seu direito por via judicial, constituindo-se assim o contrato definitivo. Refira-se que a legislação em vigor presume que a existência de caução elimina a possibilidade de execução específica do contrato-promessa à luz do disposto no n.º 2 do artigo 830.º do C.C., presunção ilidível.
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