COMPRA - VENDA - IMÓVEIS
As escrituras (Escritura de acesso) : o que você precisa saber
Após passar pelas várias etapas da compra de uma casa, desde a busca pelo imóvel, visita, escolha, negociação do preço e assinatura do contrato de compra, chega a hora de assinar a escritura.
Coisas que você precisa considerar antes de concluir uma venda.
O ato de compra/venda (Escritura de um imóvel)
A escritura notarial é o documento que formaliza a compra e venda de bens imóveis. Ela é realizada por meio de um contrato e constitui a etapa final de todo o processo.
Normalmente, é precedido por um contrato preliminar de compra e venda, no qual é pago um sinal demonstrando o interesse na aquisição do imóvel. (**Informações no final do documento)
Este documento estipula um prazo limite, seguido da conclusão da transação, caso o comprador assim o deseje. Se o comprador não desejar prosseguir com a transação, perderá o valor do depósito. (Depósito = sinal O)
No dia da transação, a presença de ambas as partes (comprador e vendedor) é obrigatória para a assinatura. O documento é assinado perante um funcionário competente que certifica o cumprimento da lei, atestando assim a compra e venda do imóvel. Este funcionário deve verificar e comprovar a identidade de ambas as partes.
A escritura de compra e venda com hipoteca é composta por duas partes:
- Contrato de compra e venda, que corresponde ao momento em que o comprador se torna o proprietário legal do imóvel
- Se a casa for comprada com financiamento imobiliário, um contrato particular é elaborado, detalhando todos os termos do empréstimo. Somente então o banco libera os fundos solicitados pelo cliente para a compra do imóvel.
Documentos necessários
- Documentos de identificação civil e fiscal dos participantes;
- Contrato de compra e venda do imóvel
- Caderneta Predial Urbana ou Pedido de inscrição de propriedade no registo (IMI Modelo I) emitido pela Autoridade Tributária e Aduaneira
- Licença de uso
- Especificações técnicas de construção
- Certificado energético
- Certificado de conteúdo
- Certificado de Infraestrutura
- Escrituras de hipoteca
- Certificado de toponímia
- Pagamento do IMT (Imposto Municipal sobre Transmissão de Imóveis).
- Pagamento do imposto de selo.
Onde obter a escritura de propriedade (pessoalmente e online)
- Notários ;
- Cartórios de registro de imóveis;
- Serviço Casa Pronta ;
- Casa Simples Casa Segura Serviço
Valor do custo da escritura de propriedade
Normalmente, todos os custos associados à transação são suportados pelo comprador do imóvel. Não existe um valor preciso que possa ser atribuído a esse processo, pois ele depende de diversos fatores, a saber:
- Preço de compra da casa;
- Seja uma primeira ou uma segunda residência;
- Despesas relacionadas ao pagamento do imposto de selo sobre a transação;
- Imposto de selo sobre crédito;
- Registro da escritura;
- Taxas relacionadas a serviços de crédito imobiliário, cartório de registro de imóveis ou cartório de tabelião;
- Custos associados ao pagamento do IMT (IMT = valor da escritura ou valor do imposto sobre o patrimônio (o que for maior) x alíquota aplicável – parcela dedutível. As alíquotas do IMT podem ser consultadas no portal financeiro ).
- Local onde a escritura será redigida.
Registro do ato
- Taxas dos serviços da CASA Pronta, do cartório de registro de imóveis ou do tabelião. Custos associados ao pagamento do IMT (IMT = valor da escritura ou valor do imposto sobre o patrimônio (o que for maior) x alíquota aplicável – parcela dedutível. As alíquotas do IMT podem ser consultadas no portal financeiro);
Prazos de inscrição
Isso pode levar mais ou menos tempo, dependendo do tempo necessário para concluir as várias etapas de compra e venda de um imóvel.
De um modo geral, e a título de orientação:
- Obtenção da certidão de título ou da certidão de registro de imóveis – 5 a 20 dias;
- Autorização de residência – 7 a 30 dias;
- Contrato de compra e venda – 7 a 30 dias;
- Assinatura da escritura – 14 a 90 dias;
- Conclusão do processo para obtenção da certidão de título e da certidão de registro de imóveis
- O prazo para obter o alvará de ocupação é de 1 semana a 1 mês, caso o vendedor ainda não o possua
- De 1 semana a 1 mês para negociar os termos do contrato de encomenda
- De 2 semanas a 3 meses para assinar a escritura e pagar o saldo ao vendedor
- Registro no cartório de registro de imóveis após a escritura – 30 dias.
Tipos de transações imobiliárias
Existem diversos tipos de escrituras, que diferem de acordo com o objetivo e o tipo de transação. Abaixo, segue uma lista completa
- Ato de compra e venda – o mais comum e conhecido;
- Transação de compra e venda com recurso a uma instituição financeira – igual à anterior, mas com intervenção do banco, devido à necessidade de crédito;
- Escritura de propriedade herdada – a escritura geralmente é elaborada pelas organizações mencionadas acima. A propriedade deve estar em seu nome para ser vendida. É importante tratar deste ponto antes de vender uma casa herdada;
- Escritura de um imóvel em construção – Uma escritura é assinada entre duas partes e pode ser um negócio vantajoso, pois geralmente a compra é mais barata, o imóvel é novo e você tem mais tempo para planejar. No entanto, também tem suas desvantagens: a obra pode não ser concluída ou pode ser concluída com atraso, e os acabamentos podem ser diferentes do que você havia imaginado;
- Propriedade transmitida por escritura pública – o processo é o mesmo, mas não há valor imobiliário associado, ou seja, não há custo para o comprador na aquisição do imóvel;
- Troca de escrituras de propriedade – a escritura consiste na troca de propriedades e pode ou não ter valores associados, dependendo do valor das propriedades. Se tiverem valores diferentes, a parte proprietária da propriedade de menor valor terá que pagar o valor restante.
Contrato preliminar de venda
(Contrato de promessa de compra e venda)
CPCV. Esta é certamente uma sigla familiar para muitas pessoas. Trata-se do contrato preliminar de compra e venda, fundamental na aquisição de um imóvel, tanto para o proprietário atual quanto para os interessados na compra.
Como primeira fase no processo de compra de um imóvel, o CPCV (Contrato de Compra e Venda em Construção) se mostra muito útil para quem deseja comprar uma casa. Embora não seja obrigatório, é o mecanismo utilizado para formalizar a intenção de compra do potencial comprador e a intenção de venda do potencial vendedor.
Além de oferecer grande proteção às partes contratantes, especialmente em situações de inadimplência, possibilita excluir outras partes interessadas da compra do bem.
Quais são as vantagens de assinar um CPCV?
Ao assinar um CPCV, as partes contratantes garantem a validade do contrato até a assinatura do ato público, estipulando seus direitos e deveres, a data de conclusão do contrato definitivo, os valores acordados e as demais cláusulas a serem incluídas no futuro contrato.
O contrato à la carte é ainda mais vantajoso no caso de compra e venda de imóveis, uma vez que, entre o momento em que as partes decidem celebrar o contrato e a assinatura do contrato definitivo, as condições necessárias para o ato público podem não estar preenchidas.
Por exemplo, se o comprador não tiver os fundos necessários para adquirir o imóvel, haverá um período de espera para a aprovação do financiamento imobiliário pelo banco, ou se o imóvel ainda estiver em construção ou não possuir alvará de construção, é aconselhável assinar um CPCV (Contrato de Construção para Compra e Venda). Este contrato formaliza a negociação entre as partes contratantes.
Além disso, o contrato de encomenda oferece maior segurança jurídica na relação entre o vendedor e o comprador, uma vez que define as consequências em caso de atraso no pagamento ou incumprimento contratual por uma das partes.
O pagamento antecipado (Sinal) : Qual é a sua finalidade?
Como regra geral, nos contratos preliminares de compra e venda, o potencial comprador paga ao potencial vendedor uma determinada quantia a título de sinalou pagamento principal do preço do imóvel. Este montante é denominado sinal, nos termos do artigo 441.º do Código Civil Português. No caso de um contrato celebrado por conta do vendedor, o sinal integra o pagamento devido quando este coincide com o pagamento, nos termos do artigo 242.º, n.º 1, do Código Civil Português.
O que acontece se o contrato de promessa não for cumprido?
As consequências do descumprimento de um contrato, como uma promessa de venda, podem ser definidas pelas partes contratantes. Caso as partes não estipulem o contrário, aplicam-se as disposições gerais do artigo 442 do Código Civil
- Se o incumprimento for devido ao comprador da promessa, isto é, à parte que entregou o depósito, este será abandonado em favor da contraparte;
- Se a não conformidade for culpa do vendedor que fez a promessa, ou seja, da parte que recebeu o depósito, o valor depositado deverá ser devolvido em dobro.
Caso as mercadorias mencionadas no contrato prometido sejam entregues, o comprador em exercício poderá optar, em vez de receber o dobro do sinal, pelo valor atual das mercadorias na data do incumprimento, deduzido o preço acordado, acrescido do sinal e da parcela do preço já paga. Esta solução, prevista no parágrafo 2º do artigo 442.º do Código Civil, visa impedir o enriquecimento ilícito da parte inadimplente. Do contrário, o pagamento em dobro do sinal poderia ser vantajoso e, consequentemente, o incumprimento também o seria.
Conforme estipulado no Artigo 830, o não cumprimento de um contrato por ordem judicial também confere à parte não inadimplente o direito de exigir a execução específica do contrato. Por meio desse mecanismo, o devedor é substituído no cumprimento da obrigação, e o credor obtém a satisfação de seu direito por meio de processo judicial, estabelecendo, assim, o contrato definitivo. Cabe ressaltar que a legislação vigente presume que a existência de um depósito elimina a possibilidade de execução específica do contrato por ordem judicial, à luz das disposições do Artigo 830(2) do Código Civil. Contudo, essa presunção é refutável.
Fique à vontade para entrar em contato conosco para discutirmos isso mais detalhadamente
