Der Immobilienmarkt entspannt sich. Die Hypothekenzinsen in der Schweiz sinken
Der Rückgang der Inflation führt zu einer Senkung der Zinssätze, insbesondere derjenigen, die für das Baugewerbe gelten.
In den vergangenen vier Wochen sind die Hypothekenzinsen in der Schweiz deutlich gesunken. Alle zwölf Kreditgeber, deren Richtzinsen für Festzinsdarlehen regelmäßig von der Zeitschrift „Finanz und Wirtschaft“ erhoben werden, haben ihre Zinssätze gesenkt, teilweise erheblich. Alle Kreditlaufzeiten sind betroffen.
Bei zehnjährigen Laufzeiten sind die Richtzinsen im Durchschnitt um 0,38 Prozentpunkte gesunken. Die Zürcher Kantonalbank und Swiss Life haben ihre Zinssätze für zehnjährige Festzinsdarlehen um 0,46 Prozentpunkte gesenkt. Die Zurich Versicherung hat ihren Richtzinssatz für fünfjährige Darlehen sogar um 0,48 Prozentpunkte reduziert. Zum Vergleich: Der durchschnittliche Marktrückgang beträgt bei fünfjährigen Laufzeiten 0,32 Prozentpunkte.
Feste Hypothekenzinsen in %
Hypothekenzinsen von 3 % oder mehr für zehnjährige Verträge scheinen zumindest vorerst der Vergangenheit anzugehören.
Im letzten Monat verlangten bis auf ein Institut alle noch Zinssätze von 3 % oder mehr. Jetzt sind es nur noch drei: Hypo Lenzburg, Raiffeisen und PostFinance.
Kurzfristige Kredite sind wieder mit Zinssätzen unter 2 % möglich. Diese werden von Swissquote und der Online-Plattform Hypomat angeboten, die von der Kantonalbank Glarus unterstützt wird.
Der Inflationsdruck nimmt ab
Die allgemeine Abwärtskorrektur deutet auf eine Entspannung des Inflationsumfelds hin. In der Schweiz sank der jährliche Anstieg der Verbraucherpreise im Oktober den zweiten Monat in Folge auf 3 %. Dieser Wert liegt weiterhin deutlich über dem Preisstabilitätsziel der Schweizerischen Nationalbank von 2 %.
Letzte Woche bekräftigte der Präsident der Nationalbank, Thomas Jordan, dass der Leitzins voraussichtlich im Dezember erneut angehoben wird. Die Inflation verläuft jedoch planmäßig, wie von den Währungsbehörden prognostiziert. Diese erwarten einen Rückgang auf 2 % und sogar darunter im nächsten Jahr. Der Druck, den Leitzins deutlich anzuheben, lässt daher nach.
Es bleibt abzuwarten, ob der heutige deutliche Rückgang der Hypothekenzinsen tatsächlich eine Trendwende darstellt. Nach der Korrektur im Juli ist dies erst die zweite monatliche Abwärtskorrektur in diesem Jahr. Insgesamt sind zehnjährige Hypotheken immer noch mehr als doppelt so teuer wie zu Jahresbeginn.
SARON-Renditen (3 Monate und 10 Jahre, versicherungsmathematisch), ausgedrückt in Prozent
Die Markterwartungen hinsichtlich der Zinsentwicklung spiegeln sich in den Terminmärkten wider.
Den Prognosen zufolge werden die kurzfristigen Zinssätze, gemessen am 3-Monats-SARON in der Schweiz, in den nächsten zwölf Monaten voraussichtlich um 0,75 Prozentpunkte steigen.
Bestätigt sich diese Hypothese, steigen die Kosten für Saron-Hypotheken ebenfalls um 0,75 Prozentpunkte. Den größten Zinsanstieg verzeichneten jedoch langfristige Hypotheken mit festem Zinssatz, da diese der Entwicklung der langfristigen Zinssätze an den Kapitalmärkten folgen.
Globale Wirtschaftsdaten
Quelle: Bloomberg – Finanz und Wirtschaft.
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PORTUGAL – HINDERNIS FÜR EIN GOLDENES VISUM – VENTURE-EQUITY-INVESTITIONEN
Lösungen und Veränderungen 2022
GOLDEN VISA und ARI entwickeln sich gut, die Investitionen haben sich im September 2022 mehr als verdoppelt. Allerdings führt die Bremse für GOLDEN VISA in den Metropolregionen Lissabon und Porto dazu, dass andere Wege zur Erlangung einer Aufenthaltserlaubnis (ARI) befeuert werden, nämlich Risikokapitalinvestitionen.
Derzeit befinden sich im Rahmen der neuen Regelung „203 Anträge auf Prüfung von Kapitaltransfers in Höhe von 350.000 Euro oder mehr für den Erwerb von Beteiligungsanteilen an Investmentfonds oder Risikokapitalfonds mit Schwerpunkt auf Unternehmenskapitalisierung, die nach portugiesischem Recht gegründet wurden“.
Die Wertpapieraufsichtsbehörde (CMVM) beobachtet diese neue Methode zur Erlangung einer Aufenthaltserlaubnis genau und ist der Ansicht, dass Risikokapitalinvestitionen getätigt werden, ohne alle Regeln zu beachten, die darauf abzielen, den Zufluss von Geldern illegaler Herkunft nach Portugal zu verhindern, insbesondere über Immobilien.
Trotz der neuen Gesetzgebung ist es weiterhin möglich, im Rahmen des ARI-Programms in Immobilien zu investieren. Ausländischen Investoren bieten sich in Portugal weiterhin Chancen im Immobilien- und Kapitaltransfersektor im Rahmen des Aufenthaltstitels für Investoren (ARI).
Was hat sich im Jahr 2022 geändert?
Die Änderungen beinhalten im Allgemeinen eine Erhöhung der Mindestkapitalinvestitionsbeträge sowie Einschränkungen hinsichtlich der geografischen Gebiete, für die Immobilieninvestitionen zu Wohnzweckenbeantragt werden können.
Immobilieninvestitionen:
Ein Mindestbetrag von 500.000,00 Euro für Wohnzweckeist nur in Portugal, auf den Azoren und in Madeira zulässig.
Ein Mindestbetrag von 350.000,00 Euro, einschließlich Sanierungsarbeiten, für Wohnzwecke ist nur in Portugal, auf den Azoren und in Madeira zulässig.
Kapitaltransfers :
Für die Übertragung von Kapital in Höhe von mindestens 1 Million Euro ist eine Mindestinvestition von 1,5 Millionen Euro .
Der Mindestinvestitionsbetrag für Kapitaltransfers, die für Forschungstätigkeiten öffentlicher oder privater wissenschaftlicher Forschungseinrichtungen bestimmt sind, die in das nationale wissenschaftliche und technologische System integriert sind, erhöht sich von 350.000,00 EUR auf 500.000,00 EUR.
Der Mindestinvestitionsbetrag für Kapitaltransfers für Investitionen in Private-Equity-Fondswird erhöht um
350.000,00 € bis 500.000,00 €;
Der Mindestinvestitionsbetrag für die Kapitalübertragung zur Gründung eines Unternehmens in Portugal, verbunden mit der Schaffung von fünf dauerhaften Arbeitsplätzen, oder zur Stärkung des Aktienkapitals eines portugiesischen Unternehmens, verbunden mit der Schaffung oder dem Erhalt dieser Arbeitsplätze, erhöht sich von 350.000,00 € auf 500.000,00 €.
Ausnahmen
Die geografischen Beschränkungen, die bei Immobilieninvestitionen zu Wohnzwecken auftreten werden, indem Investitionen ins Landesinnere und in Richtung der Inseln "gedrängt" werden, werden dazu führen, dass es weiterhin zahlreiche Investitionsmöglichkeiten mit hohem Potenzial gibt, die die Förderung und Entwicklung bestimmter Gebiete des Landes ermöglichen werden;
Diese Beschränkungen für Immobilieninvestitionen gelten „nur“ für Immobilien, die zu Wohnzwecken bestimmt sindkönnen , die nicht zu Wohnzwecken bestimmt sind (Gewerbe, Dienstleistungen, Sonstiges). auch nach dem 1. Januar 2022
Die geplanten Änderungen beeinträchtigen nicht die Möglichkeit der Verlängerung der ARI oder die Erteilung/Verlängerung von Aufenthaltserlaubnissen zur Familienzusammenführung (vorausgesetzt, die Unterlagen des Investors wurden gemäß geltendem Recht eingereicht).
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Die Risiken, denen der europäische Immobilienmarkt in den kommenden Monaten ausgesetzt ist
Laut einer Prognose von S&P wird die Nachfrage nach neuem Wohnraum durch steigende Zinsen und Inflation beeinträchtigt, und die Margen werden durch die Baukosten unter Druck gesetzt.
Bauträger und Bauunternehmen in ganz Europa sollten sich auf schwierige Zeiten einstellen. Laut S&P werden in den kommenden 12 bis 18 Monaten voraussichtlich mehrere externe Faktoren den Neubausektor beeinflussen. Steigende Zinsen, Inflation und Energiekosten infolge des russisch-ukrainischen Konflikts könnten sich auf den europäischen Immobilienmarkt auswirken.
Zinssätze und Inflation: Wie sie den Immobilienmarkt beeinflussen
Laut S&P könnten die aktuellen Bedingungen zu einem Rückgang des Verkaufsvolumens führen. Der Markt ist stark von Hypotheken abhängig (70 % der neu gebauten Häuser in Europa werden über Wohnungsbaudarlehen finanziert), die von Zinssätzen und Kreditbedingungen beeinflusst werden.
Unsicherheit könnte Familien dazu veranlassen, den Kauf eines neuen Eigenheims aufzuschieben, da steigende Immobilienpreise, die mit der Inflation und den gestiegenen Lebenshaltungskosten zusammenhängen, nicht mit einem Anstieg der Reallöhne einhergehen. Portugal beispielsweise weist die größte Diskrepanz zwischen Immobilienpreisen und Löhnen innerhalb der OECD auf: Im ersten Quartal 2022 überstiegen die Wohnkosten das Arbeitseinkommen um 47,1 %.
Darüber hinaus führen der Konflikt zwischen Russland und der Ukraine sowie Probleme in der globalen Lieferkette zu erhöhten Kosten und Engpässen für Bauunternehmen, was Projekte verzögern und verteuern kann.
Immobilienpreise in Europa
Um die Gewinnmargen zu halten, sind laut S&P Kostenoptimierungspläne und hohe Liquiditätsreserven notwendig. Zudem treibt der Mangel an Neubauwohnungen die Preise in die Höhe. In Portugal beispielsweise hat die hohe Nachfrage nach Immobilien im Verhältnis zum Angebot in den letzten Jahren zu einem rasanten Anstieg der Wohnungspreise geführt.
Prognose für den europäischen Immobilienmarkt
Hier die wichtigsten Trends, die S&P für die kommenden Monate im Neubausektor identifiziert hat:
Steigende Zinssätze und eine sinkende Kaufkraft dürften die Nachfrage nach neuen Wohnungen in Europa, einem Markt, der in erster Linie auf Hypothekendarlehen angewiesen ist, verringern, selbst wenn staatliche Anreize als Konjunkturprogramm wirken können.
Darüber hinaus behindern steigende Baukosten, Energiekosten (die 5 bis 10 % der Preissteigerungen ausmachen), Arbeitskräftemangel, Landknappheit und Probleme in der Lieferkette weiterhin die Bereitstellung von Wohneinheiten.
Strengere Umwelt- und Sicherheitsauflagen treiben die Nachfrage nach Neubauten an, führen aber auch zu zusätzlichen Kosten und technischen Herausforderungen für die Bauherren.
Es ist daher zu erwarten, dass europäische Immobilienentwickler und Bauunternehmen bereits im letzten Quartal des Jahres einen zunehmenden Druck auf Umsatz und Gewinnmargen verspüren werden, da es schwierig sein wird, die gestiegenen Kosten an die Endkunden weiterzugeben.
Der Großteil der Auswirkungen wird voraussichtlich erst im Jahr 2023 spürbar sein. Die meisten von S&P bewerteten europäischen Immobilienentwickler dürften die Hindernisse jedoch überwinden und ihre Kreditparameter dank solider Bilanzen und guter Liquidität im Einklang mit den jährlichen Ratings halten können.
Ausländer waren und sind weiterhin die treibende Kraft hinter dem starken Wachstum des portugiesischen Immobilienmarktes in den letzten Jahren.
Portugal zählt weiterhin zu den besten Ländern für Rentner.
Seit COVID und den dadurch verursachten Umwälzungen ist es auch für vorübergehende Aufenthalte von Fernarbeitern sehr beliebt geworden.
Der Rechtsrahmen für Einreise, Aufenthalt, Ausreise und Ausweisung birgt interessante Neuerungen, die zweifellos einige von Ihnen ansprechen werden.
Der vom Präsidenten der Republik am 4. August 2022 verkündete Erlass der Versammlung der Republik führt die 10. Änderung des Gesetzes über den Umweltschutz ein. Gesetz Nr. 23/2007,das Ausländergesetz vom 4. Juli,
Das neue Ausländergesetz in Portugal wurde am 21. Juli 2022 vom portugiesischen Parlament verabschiedet.
Was sind die wichtigsten Neuerungen des neuen Ausländergesetzes in Portugal?
Abgesehen von den Maßnahmen, die die Gemeinschaft der portugiesischsprachigen Länder betreffen, die einen besonderen und günstigeren Status genießen, ist unserer Meinung nach die Schaffung eines Aufenthaltsvisums für Fernarbeiter von Interesse.
Aufenthaltsvisum
Diese Visumart berechtigt den Inhaber, sich in Portugal aufzuhalten, um dort zu arbeiten, auch aus der Ferne, für eine Person oder ein Unternehmen, deren Wohnsitz oder eingetragener Firmensitz sich außerhalb des Staatsgebiets befindet.
Visum für vorübergehenden Aufenthalt
Dieses Visum wird für die Dauer des Aufenthalts erteilt und berechtigt zur mehrmaligen Einreise in das Staatsgebiet.
Aufenthaltsvisum für Arbeitssuchende
Das Visum für „ procura de trabalho “ berechtigt seinen Inhaber zur Einreise und zum Aufenthalt in Portugal zur Arbeitssuche und ist ihm zur Ausübung einer abhängigen Beschäftigung bis zum Ablauf des Visums oder bis zur Erteilung einer Aufenthaltserlaubnis gestattet.
Dieses Visum ist 120 Tage gültig und kann um weitere 60 Tage verlängert werden.
Nach Ablauf der 180-tägigen Frist muss der Inhaber das Land verlassen, wenn er bis dahin keinen Arbeitsvertrag unterzeichnet und keine Aufenthaltserlaubnishat. Ein neues Visum zur Arbeitssuche kann er erst ein Jahr nach Ablauf des vorherigen Visums beantragen.
Wie kann der Inhaber dieses Visums eine Aufenthaltserlaubnis in Portugal erhalten?
Wenn Sie Ihr Beschäftigungsverhältnis bereits vor dem oben genannten Ernennungstermin formalisiert haben und die allgemeinen Voraussetzungen erfüllen, können Sie eine Aufenthaltserlaubnis in Portugal erhalten.
Diese Aufenthaltserlaubnis ist ab dem Ausstellungsdatum der Aufenthaltskarte zwei Jahre gültig und kann jeweils um weitere drei Jahre verlängert werden.
Eine weitere wichtige Gesetzesänderung , die eng mit der Schaffung dieser neuen Visaart verbunden ist, ist die Abschaffung der Arbeitnehmerquoten bei Visa zur Ausübung einer untergeordneten beruflichen Tätigkeit.
Neben der Schaffung neuer Visatypen sollten auch folgende Verfahrensmaßnahmen hervorgehoben werden:
Erleichterung des Prozesses zur Erlangung eines Aufenthaltsvisums für ein Hochschulstudium
Wird ein Bewerber an einer nationalen Hochschule zugelassen, ist die Erteilung eines Aufenthaltsvisums zur Aufnahme eines Hochschulstudiums nunmehr von der vorherigen Stellungnahme der Europäischen Kommission befreit. SEF.
Das Konsulat konsultiert direkt das Schengener Informationssystem der zweiten Generation (SIS II) und kann das Visum nur dann verweigern, wenn im SIS II eine Einreise- und Aufenthaltsverweigerung gemeldet wird.
b) Das Konsulat benachrichtigt unverzüglich die SEF über die Erteilung des Visums, und die SEF kann im Rahmen der Grenzkontrolle polizeiliche Maßnahmen auf dem Staatsgebiet einleiten oder das Visum sogar annullieren.
Automatische Zuweisung einer temporären TIN, NISS und Benutzer-ID im Rahmen eines Aufenthaltsvisumantrags
Bei Erteilung des Aufenthaltsvisums vorherige Aufenthaltsgenehmigung wird
Erhalt einer Aufenthaltserlaubnis;
Vorläufige Zuteilung von Steuer- und Sozialversicherungsnummern sowie Benutzernummern.
Es ist notwendig, einige Vorkehrungen zu treffen, um die möglichen Chancen und die eingegangenen Risiken zu definieren. Befolgen Sie die folgenden Tipps:
Investieren Sie nur, wenn Ihr Cashflow signifikant ist und die erwartete Rendite attraktiv ist. Dies sind die beiden wesentlichen Kriterien für den Erfolg Ihrer Strategie.
Investieren Sie nur, wenn Sie über eine beträchtliche Anzahlung verfügen. Eine 80%-Finanzierung für eine vermietete Immobilie ist zu riskant.
Treffen Sie Ihre Entscheidung auf Grundlage des erwarteten Nettogewinns. Die Vernachlässigung von Wartungsarbeiten, anderen Ausgaben oder Steuern könnte zu einer Fehlentscheidung führen.
Investieren Sie nicht Ihr gesamtes Geld in Immobilien. Denken Sie daran, dass der Schlüssel darin besteht, ein diversifiziertes Anlageportfolio zu haben, um sich vor einem Abschwung am Immobilienmarkt zu schützen.
Vergessen Sie nie, dass Sie in einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht allein entscheiden. Es wäre wirklich schade, wenn Ihre Pläne durch eine Entscheidung des Verwaltungsrats Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft durchkreuzt würden. Beispielsweise könnte Ihnen der Verwaltungsrat die Vermietung über Plattformen wie Airbnb untersagen.
Wenn Sie über etwas Kapital verfügen, können attraktive Renditen erzielt werden, vorausgesetzt, Sie tätigen eine gute Investition. Das bedeutet, dass Sie etwas recherchieren und versuchen müssen, die Risiken zu minimieren.
In der Schweiz bleibt die Investition in Immobilien nach der „buy to let“-Strategie besonders attraktiv.
Die globale Steuerlandschaft verändert sich mit Auswirkungen auf die Schweiz und die dort ansässigen Unternehmen.
Gemäß dem von der OECD und den G20-Staaten festgelegten Fahrplan sollen die ersten Elemente einer Mindeststeuer am 1. Januar 2023 in Kraft treten.Der Bundesrat hat daher beschlossen, die Mindeststeuer durch eine Verfassungsänderung umzusetzen und mittels einer Übergangsverordnung sicherzustellen, dass sie bereits am 1. Januar 2024 eingeführt werden kann. Die Stimmberechtigten werden am 23. Juni 2023 darüber abstimmen.Aus steuerlicher Sicht bleibt die Schweiz ein attraktiver Standort für Unternehmen und Privatpersonen. Angesichts der Einführung einer globalen Mindeststeuer auf große Unternehmen müssen sich jedoch einige Kantone auf höhere Steuern einstellen. Im Zuge der von der OECD und den G20-Staaten angestrebten Reformen, dieeinen Mindeststeuersatz von 15 % auf Körperschaftsgewinne, dürften sich die Unterschiede zwischen Kantonen mit niedrigen Körperschaftsteuersätzen wie Zug (11,85 %) und Bern (21,04 %), der hohe Steuern erhebt, verringern. Der von der OECD vorgeschlagene Mindeststeuersatz von 15 % gilt jedoch nur für Unternehmen mit einem Jahresumsatz von über 750 Millionen Euro.In der französischsprachigen Schweiz haben die Kantone Waadt und Genf ihre Körperschaftsteuersätze auf 14 %, Neuenburg auf 13,57 %, Freiburg auf 13,87 %, Wallis auf 17,12 % und Jura auf 16 % festgelegt. Verglichen mit dem OECD-Mindestsatz von 15 % ist der Unterschied gering, und diese Kantone müssen nur geringfügige Anpassungen vornehmen, um die OECD-Sätze zu erfüllen. In der deutschsprachigen Schweiz führt der Kanton Zug mit einem Satz von 11,9 % die Rangliste an, gefolgt von Nidwalden (12,0 %) und Luzern (12,2 %). Mit einem Satz von 21,0 % liegt der Kanton Bern am Ende.
Körperschaftsteuersätze in der Schweiz 2022: Im internationalen Vergleich werden Unternehmen in der Schweiz niedrig besteuert. Niedrige Steuersätze als in Kantonen mit niedrigen Steuern finden sich nur in traditionellen Offshore-Finanzplätzen, Guernsey, Katar und einigen osteuropäischen Ländern. Irland bleibt der Hauptkonkurrent der Schweiz in Europa. International unterliegen große Schweizer Unternehmen künftig denselben Regeln wie Unternehmen in Städten wie Singapur, Hongkong oder Dubai, die ihren Steuersatz ebenfalls auf 15 % anheben müssen. Dadurch wird es weniger Anreize für Unternehmen geben, allein aus steuerlichen Gründen in solche Standorte umzuziehen. Für sehr große Konzerne wird der Steuerwettbewerb zwischen den Kantonen bei künftigen Standortentscheidungen eine geringere Rolle spielen. Ob diese Entwicklungen im Unternehmenssteuerrecht Auswirkungen auf die Einkommensteuer haben werden, bleibt abzuwarten.
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