Rapporto
Al momento del pensionamento, i "buoni clienti" sono sorpresi di passare improvvisamente per cattivi pagatori agli occhi della loro banca.
A seconda della loro situazione finanziaria e del grado di ammortamento del mutuo, si suggerisce ai clienti in pensione di vendere la propria casa o appartamento.
Ammortamento richiesto
Se, di norma, viene concesso un mutuo ipotecario per immobili residenziali nella misura del 75 – 80% del valore dell'oggetto per clienti attivi di età inferiore ai 55 anni.
Questa percentuale scenderà drasticamente a circa il 50% / 60% al momento del pensionamento!
La regola applicata come regola generale per il rapporto oneri/interessi è che il costo del mutuo calcolato sulla base di un tasso medio del 6,5% non deve superare un terzo del reddito.
È facile intuire, alla luce di quanto sopra, che buona parte dei Seniors rischia di trovarsi in situazioni molto spiacevoli nel prossimo futuro, fenomeno ulteriormente accentuato da una riduzione delle pensioni LPP e da un'ulteriore riduzione per coloro che hanno utilizzato parte delle il loro capitale LPP per la proprietà di una casa.
Secondo le analisi, solo il 40% dei proprietari di immobili potrà soddisfare i criteri per il finanziamento bancario quando non avrà più un'attività lucrativa , il 40% dovrà adottare misure di risparmio e il 20% si troverà in una situazione difficile. .
Strategia immobiliare per la pensione
1 – Investire in mutui, ripagare?
Il mutuo non è necessariamente un onere. Il mutuo ipotecario è un investimento alternativo che può rassicurare in questo periodo di tassi di interesse negativi.
Questa opportunità è possibile, ma ha un costo fiscale, soprattutto perché il nostro sistema fiscale per i valori locativi privati non aiuta le cose ed è più o meno sentito a seconda del Cantone.
2 – Risparmio nel terzo pilastro e/o eventuale riscatto in LPP?
In questo modo risparmieremo le tasse e avremo più soldi in pensione per adattare gli alloggi o ridurre i mutui.
Non è più possibile risparmiare per la pensione, quali misure si possono considerare?
- Affidare la propria casa ai figli mantenendo il diritto di abitazione o di usufrutto.
Che i figli (se il loro reddito è sufficiente) siano co-debitori per il mutuo ipotecario.
- e se il tasso di garanzia lo consente, crea un "affitto bancario ". Il mutuo viene aumentato, parte di questo credito può essere utilizzato per pagare immediatamente gli interessi dei prossimi 10-15 anni sulla base di un tasso fisso e il resto per migliorare il proprio reddito. Le banche sono piuttosto titubanti sull'argomento.
- Come soluzione a lungo termine , e se il tasso di garanzia lo consente, creare una rendita vitalizia “vita vitalizia, con o senza rimborso ”. Il mutuo viene aumentato, il credito viene utilizzato per finanziare una rendita vitalizia immediata che consente di ridurre il rapporto costi/interessi e di migliorare il reddito. La rendita è data in pegno al creditore pignoratizio. È chiaro che questa soluzione ridurrà il capitale da trasferire agli eredi.
- Vendita nella vita
- Il principio è semplice: persone di una certa età o pensionate vendono la propria casa a un prezzo inferiore al valore di mercato.
- In cambio vi vive fino alla morte senza pagare l'affitto e, a volte, anche percepire una pensione aggiuntiva.
- Riceve anche capitali alla conclusione (il bouquet) permettendogli di avere liquidità immediata.
- Il potenziale acquirente valuterà quindi l'eventuale guadagno, ovvero il valore di mercato dell'immobile meno il capitale richiesto al momento della vendita (il bouquet). Ma anche, e questa è la parte più delicata, l'importo di un'eventuale rendita da moltiplicare per il numero di mesi fino alla morte potenziale del venditore.
In sintesi:
Per i futuri Senior (di cui tutti facciamo parte) che sono già titolari, è necessario anticipare, analizzare e mettere in atto strategie di uscita il più rapidamente possibile.
È chiaro che la terza e la quarta età non sono proprio adatte per investimenti immobiliari diretti e che per questa categoria di investitori è meglio rivolgersi all'investimento immobiliare indiretto che esiste in diverse forme.
Restando a tua disposizione per discuterne.
