Osservazione
Una volta raggiunta la pensione, alcuni "buoni clienti" si sorprendono quando all'improvviso la loro banca li considera cattivi debitori.
A seconda della loro situazione finanziaria e del grado di ammortamento del mutuo, ai clienti pensionati viene consigliato di vendere la propria casa o il proprio appartamento.
Ammortamento richiesto
Di norma, per i clienti lavoratori di età inferiore ai 55 anni, viene concesso un mutuo ipotecario per immobili residenziali fino al 75-80% del valore dell'immobile.
Questa percentuale scenderà drasticamente a circa il 50%/60% al momento del pensionamento!
La regola generale applicata per il rapporto oneri/interessi è che il costo del mutuo calcolato sulla base di un tasso medio del 6,5% non deve superare un terzo del reddito.
Da quanto sopra esposto è facile comprendere che una larga parte degli anziani si troverà probabilmente in situazioni molto spiacevoli nel prossimo futuro, fenomeno ulteriormente accentuato dalla diminuzione delle pensioni LPP e da un'ulteriore diminuzione per coloro che hanno utilizzato parte del loro capitale LPP per accedere alla proprietà.
Secondo le analisi, solo il 40% dei proprietari immobiliari sarà in grado di soddisfare i criteri di finanziamento delle banche quando non avranno più un'attività redditizia , il 40% dovrà adottare misure di austerità e il 20% si troverà in una situazione difficile da sopportare.
Strategia immobiliare per la pensione
1 – Investire in mutui, ammortizzare?
Un mutuo non è necessariamente un peso. Un mutuo ipotecario può essere un'alternativa di investimento che offre rassicurazione in questo periodo di tassi di interesse negativi.
Questa opportunità è possibile, ma ha un costo fiscale, soprattutto perché il nostro sistema fiscale per i valori locativi privati non aiuta e si fa sentire più o meno pesantemente a seconda del Cantone.
2 – Risparmio nel terzo pilastro e/o possibile riscatto in LPP?
In questo modo risparmierai sulle tasse e avrai più soldi a disposizione durante la pensione per ristrutturare la tua casa o ridurre il mutuo.
Non è più possibile risparmiare per la pensione: quali misure si possono prendere in considerazione?
- Trasmettere la propria casa ai figli mantenendo il diritto di abitazione o di usufrutto.
Che i figli (se il loro reddito è sufficiente) diventino debitori solidali del mutuo ipotecario.
- E se il rapporto prestito/valore lo consente, è possibile creare una "rendita bancaria ". Il mutuo viene aumentato e parte di questo credito può essere utilizzato per coprire immediatamente gli interessi per i successivi 10-15 anni a tasso fisso, mentre il resto può essere utilizzato per integrare il reddito. Le banche sono piuttosto esitanti al riguardo.
- Come soluzione a lungo termine , e se il rapporto prestito/valore lo consente, si può istituire una rendita vitalizia, una "rendita vitalizia, con o senza rimborso ". L'ipoteca viene aumentata e il prestito viene utilizzato per finanziare una rendita vitalizia immediata, bilanciando così il rapporto prestito/interesse e migliorando il reddito. La rendita viene data in pegno al creditore. Chiaramente, questa soluzione ridurrà il capitale da trasferire agli eredi.
- Vendita con rendita vitalizia
- Il principio è semplice: le persone di una certa età o in pensione vendono la propria casa a un prezzo inferiore al valore di mercato.
- In cambio, lui vive lì fino alla morte senza pagare l'affitto e, a volte, ricevendo persino una rendita integrativa.
- Riceve inoltre una somma forfettaria alla conclusione del contratto (pagamento iniziale) che gli consente di disporre di liquidità immediata.
- Il potenziale acquirente considererà quindi il possibile guadagno, ovvero il valore di mercato dell'immobile meno il deposito iniziale (acconto). Ma anche, e questo è l'aspetto più delicato, l'importo di un'eventuale rendita vitalizia, moltiplicato per il numero di mesi mancanti all'eventuale decesso del venditore.
In sintesi:
Per i futuri anziani (di cui tutti facciamo parte) che sono già proprietari di una casa, è necessario anticipare, analizzare e attuare strategie di uscita il prima possibile.
È chiaro che la terza e la quarta età non sono particolarmente adatte agli investimenti immobiliari diretti e che per questa categoria di investitori è meglio rivolgersi agli investimenti immobiliari indiretti che esistono in diverse forme.
Rimango a vostra disposizione per approfondire ulteriormente la questione.
