ACQUISTO-VENDITA- IMMOBILI
Deeds (Escritura de imóvel) : cosa devi sapere
Dopo aver attraversato le diverse fasi dell'acquisto di una casa, dalla ricerca dell'immobile, alla visita, alla scelta, alla trattativa del prezzo e alla stipula del contratto di acquisto, è il momento di firmare l'atto notarile.
Cosa devi considerare prima di fare un atto di vendita.
L'atto di acquisto/vendita (Escritura de um imóvel)
L'atto notarile è l'atto con il quale si stabilisce l'acquisto e la vendita di beni immobili. Si effettua mediante contratto e costituisce l'ultima fase dell'intero processo.
Normalmente è preceduto dal contratto di promessa di acquisto e vendita, dove viene pagato un valore che prova l'interesse ad acquistare l'immobile. ( **Informazioni alla fine del file)
In questo documento viene stipulato un termine, seguito dal completamento dell'atto, se l'acquirente lo desidera. Se l'acquirente non desidera continuare la transazione, perde il diritto al valore del deposito. (Deposito = O sinal)
Il giorno dell'atto è obbligatoria la presenza di entrambe le parti (acquirente e venditore) per poterlo firmare. L'atto viene firmato davanti a un elemento competente che attesta l'adempimento della legge, attestando così l'acquisto e la vendita dell'immobile. Questo organismo dovrà verificare e provare l'identità delle due parti.
L'atto di compravendita e mutuo si compone di due momenti:
- Contratto di compravendita, che corrisponde al momento in cui l'acquirente diventa il legittimo proprietario dell'immobile
- Se la casa viene acquistata con un mutuo ipotecario, viene stipulato un contratto allo sportello, dove vengono definiti tutti i passaggi che riguardano il mutuo. Solo allora la banca svincola l'importo richiesto dal cliente per l'acquisto della casa.
Documenti richiesti
- Documenti di identificazione civile e fiscale degli interessati;
- Promissory contratto per l'acquisto e la vendita di immobili
- Caderneta Predial Urbana o Domanda di iscrizione immobile in matrice (Modello I dell'IMI) rilasciata dall'Agenzia delle Entrate e delle Dogane
- Licenza d'uso
- Scheda tecnica dell'edificio
- Certificato energetico
- Certificato di contenuto
- Certificato di infrastruttura
- Atti ipotecari
- Certificato di toponomastica
- Pagamento dell'IMT (imposta comunale sul passaggio di proprietà).
- Pagamento dell'imposta di bollo.
Dove far redigere l'atto (di persona e online)
- Notai ;
- Uffici catastali;
- Servizio Casa Pronta ;
- Casa Semplice Casa Segura Servizio
Importo costo dell'atto di proprietà
Tutti i costi dell'atto sono normalmente a carico dell'acquirente della casa. Non esiste un valore esatto che si possa attribuire a questo processo, in quanto dipende da una serie di fattori, ovvero:
- Prezzo di acquisto della casa;
- Che si tratti di prima o seconda residenza;
- Spese relative al pagamento dell'imposta di bollo sull'operazione;
- Imposta di bollo su credito;
- Registrazione dell'atto;
- Tasse con servizi di mutuo per la casa, anagrafe o notarile;
- Costi connessi al pagamento dell'IMT (IMT = valore dell'atto o valore dell'imposta patrimoniale (la maggiore delle due) x aliquota da applicare – parte da detrarre. Le aliquote IMT sono consultabili sul portale finanziaria ;
- Luogo in cui verrà redatto il documento.
Registrazione dell'atto
- Commissioni con CASA Pronta, Catasto o Servizi Notarili Costi associati al pagamento IMT (IMT = Valore dell'atto o Valore dell'imposta patrimoniale (qualunque sia maggiore) x Aliquota da applicare – quota da detrarre Le tariffe IMT possono essere visualizzate sul portale finanziario;
Scadenze per le iscrizioni
Potrebbe volerci più o meno tempo, a seconda di quanto tempo ci vuole per portare a termine le varie fasi di compravendita di un immobile.
Generalmente e a titolo indicativo:
- Ottenimento del certificato di proprietà o del certificato catastale – da 5 a 20 giorni;
- Permesso di soggiorno – da 7 a 30 giorni;
- Contratto di promessa di acquisto e vendita – da 7 a 30 giorni;
- Firma dell'atto – da 14 a 90 giorni;
- Conclusione della pratica per ottenere il certificato di proprietà e il certificato del catasto
- Da 1 settimana a 1 mese per ricevere il permesso di soggiorno se il venditore ne è sprovvisto
- Da 1 settimana a 1 mese per negoziare i termini del contratto di cambiale
- Da 2 settimane a 3 mesi per firmare l'atto e pagare il saldo al venditore
- Iscrizione all'ufficio del catasto dopo l'atto – 30 giorni.
Tipi di atti immobiliari
Esistono diverse tipologie di atti, che si differenziano a seconda dell'oggetto e del tipo di operazione. Di seguito e per intero
- Atto di compravendita – il più comune e il più conosciuto;
- atto di compravendita con ricorso a istituto finanziario – uguale al precedente ma con intervento bancario, per necessità di credito;
- Atto di proprietà ereditaria - l'atto viene solitamente eseguito negli enti sopra menzionati. La proprietà deve essere a tuo nome per poterla vendere. È importante affrontare questo punto prima di vendere una casa ereditata;
- Atto per un immobile in costruzione - Un atto viene firmato tra due parti e può essere un affare in quanto di solito è un acquisto più economico, l'immobile è nuovo e hai più tempo per pianificare. Tuttavia, ha anche i suoi svantaggi, i lavori potrebbero non essere completati o potrebbero essere completati più tardi del previsto e le finiture potrebbero essere diverse da quelle che avevi previsto;
- Atto di proprietà – il processo è lo stesso ma non vi è alcun valore di proprietà associato, in altre parole non vi è alcun costo per l'acquirente al momento dell'acquisto della proprietà.
- Atto di proprietà scambiata: l'atto consiste nello scambio di proprietà e può avere o meno valori associati, a seconda del valore delle proprietà. Se hanno valori diversi, la parte che possiede il bene con valore inferiore dovrà pagare il valore residuo.
Promessa di vendita e contratto di acquisto
(Contrato de promise de compra e venda)
CPCV. Questo è sicuramente un acronimo che molte persone conosceranno. Stiamo parlando del contratto di promessa di vendita, fondamentale quando si acquista una casa, sia per l'attuale proprietario che per chi è interessato all'acquisto dell'immobile.
Costituendo la prima fase del processo di acquisto di un immobile, il CPCV è molto utile per chi vuole acquistare una casa. Sebbene non obbligatorio , è il meccanismo utilizzato per formalizzare l'intenzione di acquistare da parte del potenziale acquirente e di vendere da parte del potenziale venditore.
Oltre ad offrire una grande tutela ai contraenti , in particolare in relazione a situazioni di mancato pagamento, consente di escludere altri soggetti interessati dall'acquisto dell'immobile.
Quali sono i vantaggi di firmare un CPCV?
Con la sottoscrizione di CPCV, i contraenti garantiscono la validità del contratto fino alla stipula dell'atto pubblico, stipulando i propri diritti e doveri, la data di conclusione del contratto definitivo, i valori pattuiti e le restanti clausole da inserire in il contratto futuro.
Il contratto promissario è ancora più vantaggioso nel caso di compravendita di beni immobili in quanto, tra il momento in cui le parti decidono di contrarre e la stipula del contratto definitivo, potrebbero non verificarsi le condizioni necessarie per l'atto pubblico.
Ad esempio, nel caso in cui l'acquirente non abbia il valore necessario per acquisire l'immobile, ci sarà il tempo di attesa per l'approvazione del mutuo da parte della banca, oppure se l'immobile è ancora in costruzione o non ha un permesso di soggiorno, è utile firmare un CPCV. Tale contratto consente di formalizzare un legame negoziale tra le parti contraenti.
Inoltre, il contratto di cambiale fornisce una maggiore certezza del diritto nel rapporto tra il promittente venditore e il promittente acquirente, in quanto definisce le conseguenze in caso di ritardato pagamento o inadempimento contrattuale delle parti.
Il deposito (Sinal) : a cosa serve?
Tipicamente, nei contratti preliminari di compravendita, il promittente acquirente versa una certa somma di denaro al promittente venditore a titolo di anticipo (Sinal ) o pagamento capitale del prezzo del bene. Tale importo è chiamato deposito, ai sensi dell'articolo 441 del codice civile portoghese. In caso di esecuzione del contratto di cambiale, il deposito è incluso nel pagamento dovuto quando coincide con quest'ultimo, alla luce dell'articolo 242, paragrafo 1, del codice civile portoghese.
Cosa succede se il contratto di promessa non viene rispettato?
Le conseguenze della violazione del contratto, promessa di vendita, possono essere definite dalle parti del contratto. Se le parti non lo stipulano, si applica il regime generale dell'articolo 442 cc:
- Se l'inadempimento è dovuto all'acquirente della promessa, cioè a colui che ha consegnato la caparra, questa sarà abbandonata a favore della controparte;
- Se l'inadempimento è imputabile al venditore promittente, cioè a colui che ha ricevuto la caparra, questa dovrà essere restituita in duplice copia.
In caso di consegna dell'immobile oggetto del contratto promesso, il promittente acquirente potrà scegliere, in luogo della restituzione della doppia cauzione, di ricevere il valore attuale dell'immobile, al momento dell'inadempimento, diminuito del prezzo pattuito, maggiorato del cauzione e la parte del prezzo che è stata pagata. Tale soluzione, sancita dal n. 2 dell'art. 442 cc, mira ad evitare un ingiustificato arricchimento dell'inadempiente. Diversamente, il doppio deposito potrebbe essere vantaggioso e quindi sarebbe vantaggioso anche il default.
Come affermato nella Sezione 830, la violazione del contratto di cambiale dà anche alla parte non inadempiente il diritto di chiedere l'esecuzione specifica del contratto. Grazie a questo meccanismo, il debitore si sostituisce nell'esecuzione e il creditore ottiene la soddisfazione del suo diritto per vie legali, costituendo così il contratto definitivo. Si precisa che l'attuale normativa presuppone che l'esistenza di un deposito cauzionale elimini la possibilità di una specifica esecuzione del contratto di cambiale alla luce di quanto previsto dall'articolo 830, comma 2, cc, presunzione relativa.
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