ACQUISTO - VENDITA - IMMOBILI
Gli atti (Escritura de imóvel) : cosa c'è da sapere
Dopo aver attraversato le varie fasi dell'acquisto di una casa, dalla ricerca dell'immobile, alla visita, alla scelta, alla negoziazione del prezzo e alla firma del contratto di acquisto, è il momento di firmare l'atto di compravendita.
Cose da considerare prima di concludere una vendita.
L'atto di compravendita (Escritura de um imóvel)
L'atto notarile è il documento con cui si stipula l'acquisto e la vendita di un immobile. Si realizza tramite contratto e costituisce la fase finale dell'intero processo.
Normalmente è preceduto da un contratto preliminare di compravendita, in cui viene versata una caparra confirmatoria a dimostrazione dell'interesse all'acquisto dell'immobile. ( **Informazioni alla fine del documento)
Questo documento stabilisce una scadenza, seguita dal completamento della transazione, se l'acquirente lo desidera. Se l'acquirente non desidera procedere con la transazione, perde l'importo del deposito. (Deposito = segnale O)
Il giorno della transazione, la presenza di entrambe le parti (acquirente e venditore) è obbligatoria per la firma. Il documento viene firmato davanti a un funzionario competente che certifica la conformità alla legge, attestando così l'acquisto e la vendita dell'immobile. Tale funzionario deve verificare e comprovare l'identità di entrambe le parti.
L'atto di vendita e di ipoteca è composto da due parti:
- Contratto di compravendita, che corrisponde al momento in cui l'acquirente diventa il legittimo proprietario dell'immobile
- Se l'acquisto della casa avviene tramite mutuo, viene redatto un contratto privato che definisce tutte le condizioni del finanziamento. Solo allora la banca eroga i fondi richiesti dal cliente per l'acquisto della casa.
Documenti richiesti
- Documenti di identificazione civile e fiscale dei partecipanti;
- Contratto di compravendita dell'immobile
- Caderneta Predial Urbana o Domanda di iscrizione dell'immobile nel registro (Modello IMI) rilasciata dall'Agenzia delle Entrate e delle Dogane
- Licenza d'uso
- Specifiche tecniche dell'edificio
- Certificato energetico
- Certificato di contenuto
- Certificato di infrastruttura
- Atti ipotecari
- Certificato di toponomastica
- Pagamento dell'IMT (imposta comunale sul trasferimento immobiliare).
- Pagamento dell'imposta di bollo.
Dove ottenere l'atto di proprietà (di persona e online)
- Notai ;
- Uffici del catasto;
- Casa Pronta Service ;
- Casa Simples Casa Segura Servizio
Importo del costo dell'atto di proprietà
Tutti i costi associati alla transazione sono normalmente a carico dell'acquirente. Non esiste un valore preciso da attribuire a questo processo, poiché dipende da diversi fattori, in particolare:
- Prezzo di acquisto della casa;
- Che si tratti di prima o seconda residenza;
- Spese relative al pagamento dell'imposta di bollo sulla transazione;
- Imposta di bollo sul credito;
- Registrazione dell'atto;
- Spese con servizi di prestito immobiliare, ufficio di registrazione o notaio;
- Costi associati al pagamento dell'IMT (IMT = valore dell'atto o valore dell'imposta patrimoniale (a seconda di quale sia più alto) x aliquota applicabile – quota deducibile. Le aliquote IMT possono essere consultate sul portale finanziario ;
- Luogo in cui verrà stipulato l'atto.
Registrazione dell'atto
- Costi per i servizi CASA Pronta, l'ufficio del registro o il notaio. Costi associati al pagamento dell'IMT (IMT = valore dell'atto o valore dell'imposta patrimoniale (a seconda di quale sia maggiore) x aliquota applicabile – quota deducibile. Le aliquote dell'IMT sono consultabili sul portale finanziario);
Scadenze per le iscrizioni
Ciò può richiedere più o meno tempo, a seconda del tempo necessario per completare le varie fasi di acquisto e vendita di un immobile.
In generale, e come linea guida:
- Ottenimento del certificato di proprietà o del certificato catastale – da 5 a 20 giorni;
- Permesso di soggiorno – da 7 a 30 giorni;
- Contratto di compravendita – da 7 a 30 giorni;
- Firma dell'atto – da 14 a 90 giorni;
- Conclusione del caso per ottenere il certificato di proprietà e il certificato catastale
- Ci vogliono da 1 settimana a 1 mese per ricevere il permesso di abitare, se il venditore non ne ha già uno
- Da 1 settimana a 1 mese per negoziare i termini del contratto d'ordine
- Da 2 settimane a 3 mesi per firmare l'atto e pagare il saldo al venditore
- Registrazione presso l'ufficio del catasto dopo l'atto – 30 giorni.
Tipi di transazioni immobiliari
Esistono diverse tipologie di atti, che differiscono a seconda dell'oggetto e del tipo di transazione. Di seguito è riportato un elenco esaustivo
- Atto di acquisto e vendita: il più comune e conosciuto;
- Operazione di compravendita con ricorso ad un istituto finanziario – uguale alla precedente ma con intervento della banca, dovuta alla necessità di credito;
- Atto di successione ereditaria: l'atto di successione è solitamente redatto dalle organizzazioni sopra menzionate. Per poter essere venduta, la proprietà deve essere intestata a voi. È importante considerare questo punto prima di vendere una casa ereditata;
- Atto di compravendita per un immobile in costruzione – Un atto di compravendita viene stipulato tra due parti e può essere un accordo vantaggioso perché generalmente comporta un acquisto più economico, l'immobile è nuovo e si ha più tempo per pianificare. Tuttavia, presenta anche degli svantaggi: i lavori potrebbero non essere completati o potrebbero essere completati più tardi del previsto e le finiture potrebbero essere diverse da quelle previste;
- Immobile conferito tramite atto notarile: il procedimento è lo stesso, ma non vi è alcun valore immobiliare associato, in altre parole, non vi sono costi per l'acquirente quando acquista l'immobile;
- Atti di scambio di proprietà: l'atto consiste nello scambio di immobili e può avere o meno valori associati, a seconda del valore degli immobili. Se hanno valori diversi, la parte proprietaria dell'immobile di valore inferiore dovrà pagare il valore residuo.
Contratto preliminare di vendita
(Contratto di promessa di compra e vendita)
CPCV. Questo è sicuramente un acronimo che molti conosceranno. Stiamo parlando del contratto preliminare di compravendita, fondamentale quando si acquista una casa, sia per l'attuale proprietario che per chi è interessato all'acquisto dell'immobile.
Come prima fase del processo di acquisto di un immobile, il CPCV (Contratto di Acquisto di Costruzione) si rivela molto utile per chi desidera acquistare una casa. Sebbene non sia obbligatorio , è il meccanismo utilizzato per formalizzare l'intenzione di acquisto del potenziale acquirente e l'intenzione di vendita del potenziale venditore.
Oltre ad offrire una grande tutela alle parti contraenti , in particolare per quanto riguarda le situazioni di mancato pagamento, consente di escludere altri soggetti interessati dall'acquisto del bene.
Quali sono i vantaggi della sottoscrizione di un CPCV?
Con la sottoscrizione di un CPCV, le parti contraenti garantiscono la validità del contratto fino alla firma dell'atto pubblico, stabilendo i loro diritti e doveri, la data di conclusione del contratto definitivo, i valori concordati e le restanti clausole da includere nel futuro contratto.
Il contratto d'ordine è ancora più vantaggioso nel caso di compravendita immobiliare poiché, tra il momento in cui le parti decidono di stipulare il contratto e la firma del contratto definitivo, potrebbero non verificarsi le condizioni necessarie per l'atto pubblico.
Ad esempio, se l'acquirente non dispone dei fondi necessari per acquistare l'immobile, ci sarà un periodo di attesa per l'approvazione del mutuo da parte della banca, oppure se l'immobile è ancora in costruzione o non ha un permesso di costruire, è consigliabile firmare un CPCV (Contratto di Compravendita). Questo contratto formalizza la negoziazione tra le parti contraenti.
Inoltre, il contratto d'ordine offre una maggiore certezza giuridica nel rapporto tra il venditore e l'acquirente dell'ordine, poiché definisce le conseguenze in caso di ritardo nel pagamento o di inadempimento contrattuale da parte delle parti.
Il pagamento anticipato (Sinal) : a cosa serve?
Di norma, nei contratti preliminari di compravendita, il potenziale acquirente versa al potenziale venditore una determinata somma di denaro a titolo di anticipo (Sinal ) o pagamento del capitale del prezzo dell'immobile. Tale importo è denominato caparra confirmatoria, ai sensi dell'articolo 441 del Codice Civile portoghese. Nel caso di un contratto stipulato per conto del venditore, la caparra confirmatoria è inclusa nel pagamento dovuto quando coincide con quest'ultimo, ai sensi dell'articolo 242, comma 1, del Codice Civile portoghese.
Cosa succede se il contratto di promessa non viene rispettato?
Le conseguenze della violazione di un contratto, come ad esempio una promessa di vendita, possono essere definite dalle parti. Salvo diversa disposizione delle parti, si applicano le disposizioni generali dell'articolo 442 del Codice Civile
- Se l'inadempimento è imputabile al compratore della promessa, cioè a colui che ha consegnato la caparra, questa verrà abbandonata a favore della controparte;
- Se la non conformità è imputabile al venditore promittente, cioè a chi ha ricevuto la caparra, la caparra dovrà essere restituita doppia.
In caso di consegna dei beni oggetto del contratto promesso, il compratore promittente può scegliere, anziché ricevere il doppio della caparra, di ricevere il valore corrente dei beni al momento dell'inadempimento, dedotto il prezzo pattuito, maggiorato della caparra e della parte di prezzo già pagata. Tale soluzione, sancita dal comma 2 dell'art. 442 del Codice Civile, mira a impedire l'arricchimento senza causa della parte inadempiente. In caso contrario, la doppia caparra potrebbe risultare vantaggiosa e, di conseguenza, lo sarebbe anche l'inadempimento.
Come previsto dall'articolo 830, l'inadempimento di un contratto mediante ordinanza conferisce inoltre alla parte non inadempiente il diritto di chiedere l'esecuzione in forma specifica del contratto. Attraverso questo meccanismo, il debitore viene sostituito nell'adempimento e il creditore ottiene la soddisfazione del proprio diritto tramite procedimento giudiziale, stabilendo così il contratto definitivo. Si noti che la normativa vigente presume che l'esistenza di una caparra elimini la possibilità di esecuzione in forma specifica del contratto mediante ordinanza, alla luce di quanto disposto dall'articolo 830, comma 2, del Codice Civile. Tuttavia, tale presunzione è relativa.
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