La “catena differita”
Il "riporto a catena" dell'imposta sugli utili da immobili si basa sul diritto fiscale armonizzato dei cantoni e dei comuni.
Per “differimento a catena” si intende la possibilità (teorica!) di differire indefinitamente l'imposta sulle plusvalenze immobiliari sulla base di diversi elementi costitutivi del differimento concatenati tra loro.
Imposta sulle plusvalenze immobiliari
In caso di alienazione di fabbricati, le plusvalenze sono soggette ad imposta sulle plusvalenze immobiliari. Ciò si traduce in un utile lordo nella misura in cui il prodotto supera i costi di investimento (prezzo di acquisto o altro valore sostitutivo, spese) (art. 12 al. 1 LHID). Secondo la normativa cantonale sulla tassazione degli utili immobiliari, possono essere effettuate determinate deduzioni sull'utile lordo.
La legge assimila diversi altri atti giuridici (art. 12 al. 2 LHID) al vero e proprio passaggio di proprietà di diritto civile, che costituisce il caso applicativo più importante. Si pensi, ad esempio, alla cessione di quote di una società immobiliare (“trasferimento economico”), al trasferimento di un immobile da patrimonio privato a patrimonio commerciale (“cambio di sistema”) o alla creazione di servitù legali private su base costruzione.
I parametri decisivi per il calcolo dell'imposta immobiliari , come "reddito", "costi di investimento " e "valore di sostituzione", sono concetti giuridici che non sono specificati dalla legge di armonizzazione .
D'altro canto, la nozione di " edificio sostitutivo" si ritiene prescritta dalla legge armonizzazione . Nel complesso, la Confederazione lascia quindi ai Cantoni e ai Comuni un certo margine di manovra nella definizione del concetto.
Negli ultimi 25 anni dall'entrata in vigore della legge di armonizzazione, i , in particolare per quanto riguarda l' imposizione differita .
Fino a quando una o comunale non è oggetto di procedimento dinanzi al Tribunale federale, essa rimane incontestata. La legge federale non prevede nessun “ strumento di armonizzazione” .
Questo è il motivo per cui è possibile che la base imponibile ( l' utile lordo) vari da un cantone all'altro , nonostante i fatti siano di per sé identici , e non solo per le diverse scale.
Per il differimento o il trasferimento della plusvalenza immobiliare in un altro cantone è quindi determinante sapere in quale cantone viene determinato l'importo della plusvalenza differita. Come vedremo in seguito, l'utile differito è sempre determinato nel cantone in cui l' immobile viene venduto . Questo cantone applica la propria legge.
Differita dalla tassazione
L'imposta differita sospende il calcolo dell'incremento di valore operato sull'immobile, nonostante vi sia stato un passaggio di proprietà o un evento analogo.
Il differimento della tassazione costituisce quindi un'eccezione al principio generale di realizzazione. Il negozio giuridico è in qualche modo trattato come se l'utile lordo non fosse (ancora) stato realizzato.
Il differimento dell'imposizione può essere concesso dai Cantoni solo nei cinque casi espressamente ed esaustivamente menzionati dal legislatore federale all'art. 12 par. 3 lit. a — e LHID. Questi sono i seguenti:
- In caso di trasferimento di proprietà per successione ( devoluzione dell'eredità, condivisione dell'eredità, lascito), avanzamento dell'eredità o donazione (caso di diritto successorio);
- In caso di trasferimento di beni tra coniugi in relazione al regime matrimoniale o in caso di compensazione per contributi straordinari del coniuge al mantenimento della famiglia (art. 165cc) o pretese derivanti dalla legge sul divorzio, a condizione che entrambi i coniugi concordano (caso di diritto di famiglia);
- In caso di riorganizzazioni di pacchi (caso di trasferimento forzato);
- In caso di alienazione totale o parziale di un immobile agricolo e/o forestale, purché il ricavato dell'alienazione sia utilizzato, entro un congruo termine, per l'acquisizione di un immobile sostitutivo gestito dal contribuente stesso o per il miglioramento del patrimonio agricolo o fabbricati forestali appartenenti al contribuente e da lui gestiti. (scenario “acquisizione sostitutiva agricola”);
- In caso di alienazione dell'abitazione (casa o appartamento) utilizzata a lungo termine ed esclusivamente per uso proprio dell'alienante, a condizione che il prodotto così ottenuto sia destinato, entro un termine adeguato, all'acquisto o alla costruzione in Svizzera di un'abitazione che serve allo stesso scopo. (caso di acquisizione di un fabbricato sostitutivo).
Questi cinque scenari che generano il differimento d'imposta sono sistematicamente suddivisi in gruppi di casi ben definiti , in particolare:
Un gruppo di acquisizioni sostitutive ( Figure 4 e 5), un gruppo in cui il proprietario non riceve alcun corrispettivo per il trasferimento della proprietà (diritto successorio, ( numero 1 ) a) o nell'ambito familiare ( diritto di famiglia, ( figura 2 ), oltre ad un gruppo che comprende le cessioni di fabbricati per vincolo (riorganizzazioni parcellari, ( figura 3 ).
È possibile distinguere due tipi.
Nel primo caso il soggetto imponibile rimane lo stesso, mentre l'immobile “cambia” (in particolare per gli acquisti sostitutivi [ numeri 4 e 5 ]).
Nell'altro caso il fabbricato non viene interessato e la modifica avviene mediante permuta del soggetto d'imposta (in particolare in caso di passaggio di proprietà tra coniugi o di trasferimento di una tassazione differita sostituita da un altro evento di differimento d'imposta, il corrispondente anche le condizioni vengono scambiate.
Il motivo per cui il legislatore federale ha creato i cinque scenari, introducendo così il differimento della tassazione, risiede in importanti ragioni di politica economica, sociale e sociale (privilegiata).
In caso di cambio di proprietà, i Cantoni ei Comuni sono tenuti a rinunciare temporaneamente alla tassazione dell'utile lordo. Il principio è in un certo senso il seguente: “non ora, ma dopo”.
A causa dell'enumerazione esaustiva, i Cantoni ei Comuni non sono inoltre autorizzati a creare altri scenari come eventi che danno luogo a imposte differite. Costruire come donazione, p. ex. ( cifra 1 o 2 ). Nell'ambito della sistematizzazione, va tenuto presente che ciascun caso presenta condizioni diverse che devono essere soddisfatte per la concessione del differimento d'imposta.
Delimitazioni
Il differimento della tassazione deve essere distinto dall'esenzione ; i due istituti giuridici presentano importanti differenze concettuali: il differimento d'imposta dura fino alla scomparsa dei motivi privilegiati. Se viene meno il motivo della tassazione differita o se vengono meno tutti i presupposti di uno specifico scenario, si ha tassazione e l'"utile sulla plusvalenza" sul fabbricato costituisce l'oggetto dell'imposta.
La tassazione rimane quindi possibile dopo anni di differimento.
Invece, nel caso di esenzione fiscale, il diritto all'imposta viene meno dal momento in cui ne ricorrono i presupposti e la successiva imposizione non è più possibile dopo diversi anni – il che può essere illustrato con la formula “non ora, non più tardi”.
Si precisa inoltre che il differimento non costituisce evento generatore di sollecito d'imposta ai sensi dell'art. 53 LHID, poiché la soppressione del differimento d'imposta non costituisce un fatto ai sensi dell'art. 53 par. 1 o 51 par. 1 lasciare. a LHID: non è imposto retroattivamente, cosa che avrebbe dovuto essere già imposta in quel momento. Piuttosto, si tratta di tassare quando vengono meno i motivi per differire la tassazione.
Requisiti per l'acquisizione della sostituzione
La nozione di "edificio sostitutivo" è definita in modo vincolante per i Cantoni ei Comuni dalla regola di armonizzazione dell'art. 12 par. 3 lit. d ed e LHID. I Cantoni ei Comuni non possono definire autonomamente la nozione giuridica disciplinata dal diritto federale .
Ciò è tanto più giusto in quanto l'acquisto sostitutivo è autorizzato anche oltre i confini cantonali.
Rimane invece di competenza dei Cantoni la fissazione delle tariffe, delle aliquote e degli importi esenti da imposta («deduzioni sociali») (cfr. art. 1 comma 3 2 frase LHID).
Sia l'oggetto originario alienato che l'oggetto sostitutivo acquisito devono essere occupati come "abitazione adibita durevolmente ed esclusivamente ad uso proprio dell'alienante".
"Abitazione" significa che i proprietari stabiliscono il proprio domicilio civile o fiscale in luogo del trasferimento dell'immobile.
Per "abitazione adibita ad uso proprio dell'alienante" si intende quindi solo l'abitazione principale, mentre non può essere computata una residenza fiscale secondaria ai fini della tassazione differita nel caso di immobile per vacanza.
Nel caso di un contratto di locazione di due anni da parte di terzi, il Tribunale federale ha deciso che non esisteva più alcun uso proprio.
In linea di principio, l'uso da parte di terzi (come il noleggio a terzi) esclude quindi l'uso proprio.
In caso di differimento dopo un acquisto sostitutivo, si raccomanda pertanto di autorizzare al massimo l'uso a breve termine dell'immobile da parte di terzi. In caso contrario, l'Agenzia delle Entrate rischia di non ritenere più soddisfatta la condizione di “uso durevole ed esclusivo per proprio uso” e di addebitarla con l'imposta sugli utili immobiliari.
Il Tribunale federale lascia apertamente aperta la questione del periodo durante il quale deve aver luogo l'acquisto sostitutivo. I Cantoni possono stabilire essi stessi la durata del «termine adeguato» entro il quale deve avvenire l'acquisto sostitutivo.
La maggior parte dei cantoni prevede generalmente un periodo da due a cinque anni. Il Tribunale federale ha quindi stabilito che una differenza di sette anni tra la vendita e l'acquisto sostitutivo non era in ogni caso più appropriata.
Inoltre, l'acquisto sostitutivo può essere effettuato non solo retrospettivamente, ma anche in anticipo. In questo caso si parla di “acquisto sostitutivo anticipato”.
Metodo di trasferimento dell'utile fiscale differito
Il trasferimento della plusvalenza in sospensione d'imposta si basa su due metodi approvati dal Tribunale federale.
Applicazione del "metodo assoluto"
Il “metodo assoluto”. Secondo tale disposizione la tassazione differita è concessa solo per la parte di utile investita nell'acquisto dell'oggetto sostitutivo dopo il riutilizzo dei costi di investimento dell'oggetto venduto (ed eventuali prestazioni di terzi).
Se i mezzi destinati all'oggetto sostitutivo non superano i costi di investimento dell'immobile alienato, la plusvalenza immobiliare è tassata integralmente.
In questo caso non vi è imposta differita sulle plusvalenze immobiliari. Il profitto si considera realizzato e non reinvestito. L'utile non reinvestito viene tassato immediatamente. Pertanto, il differimento d'imposta di cui all'art. 12 par. 3 lit. Il LHID dovrebbe essere concesso solo se e nella misura in cui i proventi reinvestiti nell'edificio sostitutivo superano i costi di investimento dell'edificio iniziale.
Applicazione del “metodo unitario”
Diventa interessante il fatto che la tassazione differita degli utili immobiliari avvenga oltre i confini cantonali.
La questione che si pone è sapere a quale cantone è attribuita la sovranità fiscale sull'utile immobiliare iniziale.
Nelle relazioni intercantonali il Tribunale federale si è pronunciato a favore dell'applicazione del “metodo unitario” escludendo il “metodo della divisione”
Pertanto, l'utile lordo differito (e quindi il substrato fiscale latente) viene interamente attribuito al cantone di arrivo nel cui territorio avviene l'alienazione dell'immobile sostitutivo, senza alcun altro differimento d'imposta..
L'utile lordo forma un unico oggetto fiscale nel (ultimo) cantone di arrivo, da cui la denominazione “metodo unico”.
Il metodo dello splitting , discusso anche in dottrina, secondo il quale l'ultimo utile lordo imponibile viene ripartito proporzionalmente tra il cantone di partenza e il cantone di arrivo (oi cantoni di arrivo), non trova fondamento nel diritto federale.
Il Tribunale federale conferma così che non solo le riserve latenti vengono trasferite all'altro cantone, ma che anche la giurisdizione e la sovranità in materia fiscale cambiano da un cantone all'altro.
In altre parole: “non ora, ma dopo” significa, dal punto di vista procedurale, che deve agire solo l'autorità tributaria dell'“ultimo” cantone, applicando esclusivamente la propria legge.
Dal punto di vista materiale, l'intero ultimo utile lordo va al solo "ultimo" cantone; gli altri cantoni non ricevono nulla.
Differita per cambio soggetto d'imposta
La seconda tipologia di differimento, attraverso una modifica del soggetto d'imposta, comprende le ipotesi del diritto successorio e del diritto di famiglia (numeri 1 e 2).
Il Cantone di ubicazione non può, nonostante un cambiamento di proprietario di diritto civile, imporre la plusvalenza sulla proprietà trasferita. Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, la riserva di usufrutto non conduce, dal punto di vista economico, ad un risultato significativamente diverso da quello del trasferimento di proprietà civilmente in caso di morte.
Il Tribunale federale ha quindi sottolineato che l'art. 12 par. 3 lit. un LHID comprende espressamente gli atti di successione tra vivi ("anticipo di eredità") e anche le donazioni basate sul diritto delle obbligazioni.
In merito all'anticipo ereditario (che vale anche per la donazione) di un immobile, il Tribunale Federale ha recentemente stabilito che il differimento d'imposta potrebbe essere invocato anche in caso di atto misto. La parte “gratuita” non deve superare una certa soglia.
Il “ritardo a catena”
È particolarmente interessante sapere cosa succede alla proroga del differimento d'imposta quando un evento che dà luogo a tassazione differita è seguito da un altro evento che dà origine a tassazione differita, cioè quando i gruppi di casi sono combinati.
Esempio 3: La figlia C. riceve dalla madre una quota di comproprietà. Poiché l'appartamento non soddisfa le proprie esigenze, vende la quota di comproprietà per 700.000 fr. e acquista un edificio sostitutivo per 850.000 fr.
Possibilità di combinazione e limitazioni
La normativa in materia di armonizzazione fiscale non prevede espressamente se un evento che dà luogo a tassazione differita possa essere sostituito da un altro evento che dà luogo a tassazione differita.
Come abbiamo visto, la normativa tributaria armonizzata dei Cantoni e dei Comuni disciplina solo le cinque fattispecie di fatti che danno luogo a tassazione differita tassativamente elencate.
Tenuto conto del principio di armonizzazione orizzontale e verticale e del fatto che la condizione, l'esistenza e la revoca dei differimenti d'imposta sono di fondamentale importanza, il Tribunale federale ha ritenuto che la possibilità di combinare questi due elementi non sia una questione di diritto federale. Ne consegue che i Cantoni non possono prevedere proprie possibilità di cumulo, il che è giusto, dal momento che i Cantoni ei Comuni non possono neppure creare nuovi eventi che diano luogo a tassazione differita.
Purché sia garantito il collegamento ininterrotto di un nuovo elemento al vecchio elemento costitutivo di un evento che dà luogo a tassazione differita e sia integralmente mantenuto l'onere fiscale latente, il contribuente può, di sua spontanea volontà, passare da un evento che dà luogo a tassazione differita differire la tassazione ad altro.
Il Tribunale federale ha quindi negato di stabilire un fatto o un nesso tra i fatti.
La variazione tra i diversi eventi che danno luogo alla tassazione differita si basa quindi sulla legge federale ei diversi scenari possono quindi essere combinati in modi diversi.
Elaborazione informativa della “filiera differita”
Nel caso di un rinvio a catena in qualche modo "infinito", può essere problematico che il profitto differito possa più essere reintegrato dopo decenni.
Ciò diventa particolarmente difficile quando diversi acquisti sostitutivi sono già avvenuti oltre i confini cantonali.
A questo proposito, è importante che il contribuente sia tenuto a cooperare (in particolare a informare) con tutte le autorità fiscali coinvolte nell'acquisto sostitutivo intercantonale.
Successivamente, il cantone che concede l'acquisto sostitutivo (“cantone di partenza”) comunica la sua decisione all'autorità fiscale del cantone in cui si trova l'immobile sostitutivo (“cantone di arrivo”).
Tali obblighi di informazione e informazione mirano a garantire l'informazione sui valori di riferimento che definiscono l'ammontare della plusvalenza immobiliare e l'ammontare del reinvestimento.
Solo conoscendo i valori di riferimento si può determinare, applicando il metodo assoluto, se e in che misura debba essere concesso il differimento d'imposta.
guadagno immobiliare (differito) .
Nell'interesse della certezza del diritto, i contribuenti farebbero bene a determinare quanto prima l' entità del differimento fiscale dopo l' investimento sostitutivo . Per fare ciò, l' Entrate deve, come si è visto, emettere un provvedimento di accertamento, che è soggetto alle ordinarie procedure legali e di ricorso.
La fine del "ritardo a catena"
Il differimento d'imposta termina quando:
Un requisito non è soddisfatto o viene a mancare all'interno di una fattispecie (es. l'immobile sostitutivo non è più utilizzato “in via permanente ed esclusiva” oppure un coniuge non accetta il differimento durante il trasferimento di un immobile in regime matrimoniale); o se il passaggio a un altro gruppo di casi fallisce (ad es. non vi è alcun investimento sostitutivo entro un "tempo appropriato"); o ha luogo una disposizione finale.
Al termine della catena, il conteggio deve riferirsi all'ultimo guadagno immobiliare realizzato.
Non si tiene conto degli utili realizzati in precedenza e soggetti a differimento d'imposta.
In particolare, non è previsto l'accumulo di tutte le vincite mai realizzate . Il calcolo è “del tutto normale”, vale a dire sulla base dell'ultimo utile lordo conseguito, senza alcun altro differimento d'imposta.
La tassazione delle plusvalenze immobiliari avviene, come si è visto, in assenza di un altro evento che dia luogo a tassazione differita (“alla fine della catena”). Determinanti sono le condizioni in vigore in quel momento (tariffa, base imponibile, ecc.).
Conclusione
Qualsiasi evento che dà luogo a tassazione differita può essere sostituito da un evento analogo o legale che dà luogo a tassazione differita, senza che vi sia imposizione fiscale immediata. Si autorizza, quindi, anche uno scambio “slaloming” tra i vari eventi che danno origine alla fiscalità differita.
Le sfide sorgono in particolare quando nelle relazioni intercantonali si verificano eventi che danno luogo a un'imposizione differita.
Secondo il “metodo unitario”, l'ultimo cantone di situazione, cioè quello in cui non vi è una nuova tassazione differita, è autorizzato a tassare l'utile lordo realizzato in occasione dell'ultima alienazione, applicando la propria normativa fiscale. La documentazione delle differimenti fiscali a catena è quindi di grande importanza, anche per questo motivo.
Fonte: www.steuerportal.com
13.12.2022
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