Observación
Al llegar a la jubilación, algunos "buenos clientes" se sorprenden al encontrarse de repente considerados malos deudores por su banco.
Dependiendo de su situación financiera y del grado de amortización de su hipoteca, a los clientes jubilados se les aconseja vender su casa o apartamento.
Depreciación requerida
Si, por regla general, se concede un préstamo hipotecario para bienes inmuebles residenciales hasta el 75-80% del valor del inmueble para clientes trabajadores menores de 55 años.
¡Este porcentaje se reducirá drásticamente a alrededor del 50% / 60% en el momento de la jubilación!
La regla general aplicada para la relación carga/interés es que el coste de la hipoteca calculado sobre la base de un tipo medio del 6,5% no debe superar un tercio de los ingresos.
De lo anterior se desprende fácilmente que una gran proporción de personas mayores probablemente se encontrarán en situaciones muy desagradables en un futuro próximo, un fenómeno que se ve acentuado aún más por la disminución de las pensiones de los planes de pensiones colectivos (LPP, por sus siglas en inglés) y una disminución adicional para aquellos que han utilizado parte de su capital de LPP para acceder a propiedades.
Según los análisis, solo el 40% de los propietarios podrán cumplir los criterios de financiación de los bancos cuando dejen de tener una actividad lucrativa, el 40% tendrá que adoptar medidas de austeridad y el 20% se encontrará en una situación difícil de sobrellevar.
Estrategia inmobiliaria para la jubilación
1 – Invertir en hipotecas, ¿amortizar?
Una hipoteca no es necesariamente una carga. Un préstamo hipotecario puede ser una alternativa de inversión que ofrece tranquilidad en estos tiempos de tasas de interés negativas.
Esta oportunidad es posible, pero conlleva un coste fiscal, especialmente porque nuestro sistema tributario para los alquileres privados no ayuda y se nota en mayor o menor medida según el cantón.
2 – ¿Ahorro en el tercer pilar y/o posible rescate en LPP?
De esta forma ahorrarás en impuestos y tendrás más dinero disponible en la jubilación para adaptar tu vivienda o reducir tu hipoteca.
Ahorrar para la jubilación ya no es posible: ¿qué medidas se pueden considerar?
- Transmisión de la casa a los hijos conservando el derecho de habitación o usufructo.
Que los hijos (si sus ingresos son suficientes) se conviertan en deudores solidarios del préstamo hipotecario.
- Y si la relación préstamo-valor lo permite, puede crear una "renta vitalicia bancaria ". La hipoteca aumenta y parte de este crédito se puede usar para cubrir de inmediato los pagos de intereses durante los próximos 10 a 15 años a una tasa fija, mientras que el resto se usa para complementar sus ingresos. Los bancos son bastante reacios a esto.
- Como solución a largo plazo, y si la relación préstamo-valor lo permite, se puede establecer una renta vitalicia, con o sin amortización . Se incrementa la hipoteca y el préstamo se utiliza para financiar una renta vitalicia inmediata, equilibrando así la relación préstamo-interés y mejorando los ingresos. La renta vitalicia se pignora al prestamista. Evidentemente, esta solución reducirá el capital que se transmitirá a los herederos.
- Venta con renta vitalicia
- El principio es simple: personas de cierta edad o jubiladas venden su casa a un precio inferior al valor de mercado.
- A cambio, vive allí hasta su muerte sin pagar alquiler y, a veces, incluso recibiendo una renta complementaria.
- También recibe una suma global al finalizar el contrato (el pago inicial), lo que le permite liquidez inmediata.
- Por lo tanto, el comprador potencial considerará la posible ganancia, que equivale al valor de mercado de la propiedad menos el depósito inicial (la señal). Pero también, y este es el aspecto más delicado, el importe de cualquier posible anualidad, multiplicado por el número de meses hasta el posible fallecimiento del vendedor.
En resumen:
Para los futuros adultos mayores (de los cuales todos formamos parte) que ya son propietarios de una vivienda, es necesario anticipar, analizar e implementar estrategias de salida lo antes posible.
Está claro que la tercera y cuarta edad no son realmente adecuadas para las inversiones inmobiliarias directas y que para esta categoría de inversores es mejor recurrir a la inversión inmobiliaria indirecta que existe en diferentes formas.
Quedo a su disposición para discutir esto más a fondo.
