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Las escrituras (Escritura de imóvel) : lo que necesitas saber
Después de pasar por las distintas etapas de la compra de una casa, desde la búsqueda de la propiedad, la visita, la elección, la negociación del precio y la firma del contrato de compraventa, llega el momento de firmar la escritura.
Cosas que debes tener en cuenta antes de completar una venta.
El acto de compra/venta (Escritura de um imóvel)
La escritura pública es el documento mediante el cual se formaliza la compraventa de bienes inmuebles. Se realiza mediante un contrato y constituye la etapa final de todo el proceso.
Normalmente, va precedido de un contrato precontractual de compraventa, en el que se abona un depósito que demuestra el interés en adquirir el inmueble. ( **Información al final del documento)
Este documento estipula una fecha límite, seguida de la finalización de la transacción, si el comprador así lo desea. Si el comprador no desea continuar con la transacción, perderá el depósito. (Depósito = señal O)
El día de la transacción, es obligatoria la presencia de ambas partes (comprador y vendedor) para la firma. El documento se firma ante un funcionario competente que certifica el cumplimiento de la ley, dando fe de la compraventa de la propiedad. Este funcionario debe verificar y acreditar la identidad de ambas partes.
La escritura de compraventa e hipoteca consta de dos partes:
- Contrato de compraventa, que corresponde al momento en el que el comprador se convierte en el propietario legal del inmueble
- Si la vivienda se compra con hipoteca, se redacta un contrato privado que detalla todas las condiciones del préstamo. Solo entonces el banco libera los fondos solicitados por el cliente para la compra de la vivienda.
Documentos necesarios
- Documentos de identificación civil y fiscal de los participantes;
- Contrato de orden de compraventa del inmueble
- Caderneta Predial Urbana o Solicitud de inscripción de la finca en el registro (Modelo IMI I) expedida por la Autoridad Tributaria y Aduanera
- Licencia de uso
- Especificaciones técnicas de construcción
- Certificado energético
- Certificado de contenido
- Certificado de Infraestructura
- Escrituras hipotecarias
- Certificado de toponimia
- Pago del IMT (impuesto municipal sobre transmisiones patrimoniales).
- Pago del impuesto de timbre.
Dónde obtener la escritura de propiedad (presencialmente y en línea)
- Notarios ;
- Oficinas de registro de la propiedad;
- Servicio Casa Pronta ;
- Servicio Casa Simples Casa Segura
Importe del coste de la escritura de propiedad
Todos los costes asociados a la transacción suelen correr a cargo del comprador. No se puede asignar un valor preciso a este proceso, ya que depende de diversos factores, a saber:
- Precio de compra de la casa;
- Ya sea primera o segunda residencia;
- Gastos relacionados con el pago del impuesto de timbre sobre la transacción;
- Impuesto de timbre sobre el crédito;
- Inscripción de la escritura;
- Honorarios por servicios de préstamo hipotecario, oficina de registro o notario;
- Costos asociados al pago del IMT (IMT = valor del hecho o valor del impuesto al patrimonio (el que sea mayor) x tasa aplicable – parte deducible. Las tasas del IMT se pueden consultar en el portal financiero ;
- Lugar donde se levantará la escritura.
Registro del acto
- Honorarios de los servicios de CASA Pronta, la oficina de registro o la notaría. Costes asociados al pago del IMT (IMT = valor de la escritura o valor del impuesto sobre el patrimonio (el que sea mayor) x tipo aplicable – parte deducible. Los tipos del IMT se pueden consultar en el portal financiero)
Fechas límite de inscripción
Esto puede tomar más o menos tiempo, dependiendo del tiempo necesario para completar las distintas etapas de compra y venta de una propiedad.
En términos generales y a modo de guía:
- Obtención del certificado de título o del certificado de registro de tierras – 5 a 20 días;
- Permiso de residencia – 7 a 30 días;
- Contrato de compraventa – 7 a 30 días;
- Firma de la escritura – 14 a 90 días;
- Conclusión del expediente para obtener el certificado de título y el certificado de registro de la propiedad
- Se tarda entre 1 semana y 1 mes en recibir el permiso de ocupación si el vendedor aún no tiene uno
- 1 semana a 1 mes para negociar los términos del contrato de pedido
- De 2 semanas a 3 meses para firmar la escritura y pagar el saldo al vendedor
- Inscripción en el Registro de la Propiedad después de la escritura – 30 días.
Tipos de transacciones inmobiliarias
Existen varios tipos de escrituras, que difieren según el objetivo y el tipo de transacción. A continuación, se presenta una lista exhaustiva
- Acto de comprar y vender – el más común y conocido;
- Operación de compraventa con recurso a entidad financiera – igual a la anterior pero con intervención del banco, por necesidad de crédito;
- Escritura de propiedad heredada: la escritura suele ser redactada por las organizaciones mencionadas anteriormente. La propiedad debe estar a su nombre para poder venderse. Es importante abordar este punto antes de vender una casa heredada
- Escritura de una propiedad en construcción: Una escritura se firma entre dos partes y puede ser una operación ventajosa, ya que generalmente es una compra más económica, la propiedad es nueva y se dispone de más tiempo para planificar. Sin embargo, también tiene sus desventajas: la obra podría no completarse o completarse más tarde de lo previsto, y los acabados podrían ser diferentes a los previstos
- Propiedad entregada mediante escritura pública: el proceso es el mismo pero no hay un valor de propiedad asociado, es decir, no hay ningún costo para el comprador al adquirir la propiedad;
- Escrituras de permuta de propiedad: la escritura consiste en la permuta de propiedades y puede tener o no valores asociados, dependiendo del valor de las propiedades. Si tienen valores diferentes, la parte propietaria de la propiedad de menor valor deberá pagar el valor restante.
Acuerdo preliminar de venta
(Contrato de promesa de compra y venta)
CPCV. Este acrónimo seguramente les resultará familiar a muchos. Se trata del contrato precompraventa, fundamental al comprar una vivienda, tanto para el propietario actual como para quienes estén interesados en adquirirla.
Como primera fase del proceso de compraventa de una propiedad, el CPCV (Contrato de Compraventa de Obra) resulta muy útil para quienes desean adquirir una vivienda. Si bien no es obligatorio , es el mecanismo utilizado para formalizar la intención de compra del comprador y la intención de venta del vendedor.
Además de ofrecer una gran protección a los contratantes , en particular frente a situaciones de impago, permite excluir a otros interesados de la compra del bien.
¿Cuáles son las ventajas de firmar un CPCV?
Al firmar un CPCV, las partes contratantes garantizan la vigencia del contrato hasta la firma del acto público, en el que se estipulan sus derechos y obligaciones, la fecha de celebración del contrato definitivo, los valores pactados y las demás cláusulas que deberán incluirse en el futuro contrato.
El contrato de encargo es aún más ventajoso en el caso de compraventa de inmuebles ya que, entre el momento en que las partes deciden contratar y la firma del contrato definitivo, pueden no darse las condiciones necesarias para el acto público.
Por ejemplo, si el comprador no cuenta con los fondos necesarios para adquirir la propiedad, habrá un período de espera para la aprobación de la hipoteca por parte del banco, o si la propiedad aún está en construcción o carece de licencia de obra, es recomendable firmar un Contrato de Compraventa de Obras (CPCV). Este contrato formaliza la negociación entre las partes contratantes.
Además, el contrato de pedido ofrece una mayor seguridad jurídica en la relación entre el vendedor y el comprador del pedido, ya que define las consecuencias en caso de retraso en el pago o incumplimiento del contrato por las partes.
El pago anticipado (Sinal) : ¿Cuál es su finalidad?
Como regla general, en los contratos de compraventa preliminar, el comprador paga una suma de dinero al vendedor como anticipo (Sinal ) o pago principal del precio de la propiedad. Esta cantidad se denomina depósito, de conformidad con el artículo 441 del Código Civil portugués. En el caso de un contrato celebrado en nombre del vendedor, el depósito se incluye en el pago adeudado cuando coincide con este último, de conformidad con el artículo 242, apartado 1, del Código Civil portugués.
¿Qué pasa si el contrato de promesa no se cumple?
Las consecuencias del incumplimiento de un contrato, como una promesa de compraventa, pueden ser definidas por las partes. Salvo pacto en contrario, se aplican las disposiciones generales del artículo 442 del Código Civil
- Si el incumplimiento es debido al comprador de la promesa, es decir, al que entregó el depósito, éste quedará abandonado en favor de la contraparte;
- Si la falta de conformidad es culpa del vendedor promitente, es decir de quien recibió el depósito, éste deberá ser reembolsado al doble.
Si se entregan los bienes a que se refiere el contrato prometido, el comprador promitente puede optar, en lugar de recibir el doble del depósito, por el valor actual de los bienes en el momento del incumplimiento, menos el precio convenido, más el depósito y la parte del precio ya pagada. Esta solución, consagrada en el párrafo 2 del artículo 442 del Código Civil, pretende evitar el enriquecimiento injusto de la parte incumplidora. De lo contrario, el doble depósito podría ser ventajoso y, en consecuencia, el incumplimiento también lo sería.
Según lo estipulado en el artículo 830, el incumplimiento de un contrato mediante requerimiento también otorga a la parte no incumplidora el derecho a exigir el cumplimiento forzoso del contrato. Mediante este mecanismo, el deudor se sustituye en el cumplimiento y el acreedor obtiene satisfacción de su derecho mediante procedimientos judiciales, estableciendo así el contrato definitivo. Cabe señalar que la legislación vigente presume que la existencia de un depósito elimina la posibilidad del cumplimiento forzoso del contrato mediante requerimiento, a la luz de lo dispuesto en el artículo 830(2) del Código Civil. Sin embargo, esta presunción es refutable.
No dudes en contactarnos para discutir esto más a fondo
