COMPRA- VENTA- INMOBILIARIA
Deeds (Escritura de imóvel) : lo que necesitas saber
Después de haber pasado por las diferentes etapas de la compra de una vivienda, desde la búsqueda del inmueble, la visita, la elección, la negociación del precio y la firma del contrato de compraventa, llega el momento de firmar la escritura.
Lo que debes tener en cuenta antes de realizar una escritura de compraventa.
La escritura de compraventa (Escritura de um imóvel)
La escritura notarial es el acto por el cual se establece la compraventa de un bien inmueble. Se lleva a cabo por medio de un contrato y constituye la última fase de todo el proceso.
Normalmente va precedido del contrato de promesa de compraventa, donde se paga un valor que acredita el interés en comprar el inmueble. ( **Información al final del archivo)
En este documento se estipula un plazo, seguido de la realización del acto, si así lo desea el comprador. Si el comprador no desea continuar con la transacción, pierde el derecho al valor del depósito. (Depósito = O sinal)
El día de la escritura es obligatoria la presencia de ambas partes (comprador y vendedor) para poder firmarla. El documento se firma ante un elemento competente que certifica el cumplimiento de la ley, dando fe de la compraventa del inmueble. Este organismo deberá verificar y acreditar la identidad de las dos partes.
La escritura de compraventa e hipoteca consta de dos momentos:
- Contrato de compraventa, que corresponde al momento en que el comprador se convierte en propietario legal del inmueble
- Si la casa se compra con un préstamo hipotecario, se redacta un contrato extrabursátil, donde se definen todos los pasos relacionados con el préstamo. Solo entonces el banco libera el monto solicitado por el cliente para la compra de la casa.
Documentos requeridos
- Documentos de identificación civil y fiscal de los interesados;
- Contrato de promesa de compraventa de bienes inmuebles
- Caderneta Predial Urbana o Solicitud de registro de propiedad en la matriz (Modelo I de IMI) emitida por la Autoridad Tributaria y Aduanera
- Licencia de usuario
- Ficha técnica del edificio
- Certificado energético
- certificado de contenido
- Certificado de Infraestructura
- Escrituras de hipoteca
- Certificado de toponimia
- Pago del IMT (impuesto municipal de transmisiones patrimoniales).
- Pago del impuesto de timbre.
Dónde realizar la escritura (presencial y online)
- notarios ;
- Oficinas de registro de la propiedad;
- Servicio Casa Pronta ;
- Casa Simple Casa Segura Servicio
Monto costo del título de propiedad
Todos los costos de escritura normalmente corren a cargo del comprador de la vivienda. No existe un valor exacto que se le pueda atribuir a este proceso, ya que depende de una serie de factores, a saber:
- Precio de compra de la casa;
- Ya sea una primera o una segunda residencia;
- Gastos relacionados con el pago del impuesto de timbre sobre la transacción;
- impuesto de timbre a crédito;
- Registro de la escritura;
- Honorarios con servicios de préstamo de vivienda, registro o notaría;
- Costes asociados al pago del IMT (IMT = valor de la escritura o valor del impuesto sobre el patrimonio (el mayor de los dos) x tasa a aplicar – parte a deducir. Las tasas del IMT se pueden consultar en el portal financiero ;
- Lugar donde se redactará el documento.
Registro de la escritura
- Tarifas con CASA Pronta, Registro de la Propiedad o Servicios Notariales Costos asociados con el pago del IMT (IMT = Valor de Escrituración o Valor del Impuesto sobre el Patrimonio (el que sea mayor) x Tasa a aplicar - participación a deducir Las tasas del IMT se pueden ver en el portal financiero;
Plazos de inscripción
Puede tomar más o menos tiempo, dependiendo de cuánto se tarde en completar las distintas etapas de compra y venta de una propiedad.
En general y a título indicativo:
- Obtención de Certificado de Título o Certificado de Registro de la Propiedad – 5 a 20 días;
- Permiso de residencia – 7 a 30 días;
- Contrato de promesa de compra y venta – 7 a 30 días;
- Firma de la escritura – 14 a 90 días;
- Conclusión del caso para obtener el certificado de título y el certificado del registro de la propiedad
- 1 semana a 1 mes para recibir el permiso de residencia si el vendedor no tiene uno
- 1 semana a 1 mes para negociar los términos del contrato de promesa
- 2 semanas a 3 meses para firmar la escritura y pagar el saldo al vendedor
- Registro en la oficina de registro de la propiedad después de la escritura – 30 días.
Tipos de escrituras inmobiliarias
Existen varios tipos de actos, que difieren según el objeto y el tipo de transacción. A continuación y en su totalidad
- Escritura de compraventa – la más común y conocida;
- Escritura de compraventa con recurso a institución financiera – igual a la anterior pero con intervención bancaria, por necesidad de crédito;
- Escritura de propiedad heredada: la escritura se suele realizar en los órganos mencionados anteriormente. La propiedad debe estar a su nombre para poder venderla. Es importante abordar este punto antes de vender una casa heredada;
- Escritura de una propiedad en construcción: una escritura se firma entre dos partes y puede ser una ganga, ya que generalmente es una compra más barata, la propiedad es nueva y tiene más tiempo para planificar. Sin embargo, también tiene sus inconvenientes, es posible que las obras no se completen o se completen más tarde de lo esperado y los acabados pueden ser diferentes a los que habías previsto;
- Propiedad escriturada: el proceso es el mismo pero no hay un valor de propiedad asociado, en otras palabras, no hay costo para el comprador al comprar la propiedad.
- Escritura de canje de bienes – la escritura consiste en el canje de bienes y puede o no tener valores asociados, dependiendo del valor de los bienes. Si tienen valores diferentes, el que posea el bien de menor valor deberá pagar el valor restante.
Contrato de promesa de compraventa
(Contrato de promesa de compra y venta)
CPCV. Este seguramente será un acrónimo con el que muchas personas estarán familiarizadas. Hablamos del contrato de promesa de compraventa, que es fundamental a la hora de comprar una casa, tanto para el propietario actual como para los interesados en comprar el inmueble.
Al constituir la primera fase del proceso de compra de una propiedad, el CPCV es de gran utilidad para quienes desean comprar una casa. Aunque no es obligatorio , es el mecanismo utilizado para formalizar la intención de compra por parte del posible comprador y de venta por parte del posible vendedor.
Además de ofrecer una gran protección a los contratantes , especialmente en relación con situaciones de impago, permite excluir a otros interesados de la compra del inmueble.
¿Cuáles son las ventajas de firmar un CPCV?
Al suscribir un CPCV, los contratantes garantizan la vigencia del contrato hasta la firma de la escritura pública, estipulando sus derechos y deberes, la fecha de celebración del contrato definitivo, los valores convenidos y las demás cláusulas a incluir en el mismo. el futuro contrato.
El contrato de promesa es aún más ventajoso en el caso de la compraventa de bienes inmuebles ya que, entre el momento en que las partes deciden contratar y la firma del contrato final, pueden no cumplirse las condiciones necesarias para la escritura pública.
Por ejemplo, en caso de que el comprador no tenga el valor necesario para adquirir el inmueble, existirá el tiempo de espera para la aprobación del préstamo de vivienda por parte del banco, o si el inmueble aún está en construcción o no cuenta con permiso de vivienda, es útil firmar un CPCV. Este contrato permite formalizar un vínculo de negociación entre las partes contratantes.
Además, el contrato de promesa proporciona una mayor seguridad jurídica en la relación entre el vendedor de la promesa y el comprador de la promesa, ya que define las consecuencias en caso de retraso en el pago o incumplimiento del contrato por las partes.
El depósito (Sinal) : ¿Para qué sirve?
Por lo general, en los contratos preliminares de venta, el promitente comprador paga una cierta cantidad de dinero al promitente vendedor como anticipo (Sinal ) o pago principal del precio del bien. Esta cantidad se denomina depósito, según el artículo 441 del Código Civil portugués. En caso de ejecución del contrato de promesa, el depósito se incluye en el pago debido cuando coincide con este último, a la luz del artículo 242, párrafo 1, del Código Civil portugués.
¿Qué pasa si no se cumple el contrato de promesa?
Las consecuencias del incumplimiento del contrato, promesa de venta, pueden ser definidas por las partes del contrato. Si las partes no lo estipulan, se aplica el régimen general del artículo 442 del CC:
- Si el incumplimiento es debido al comprador de la promesa, es decir, al que entregó el depósito, éste se abandonará en favor de la contraparte;
- Si el incumplimiento es culpa del promitente vendedor, es decir del que recibió el depósito, éste deberá ser restituido por duplicado.
Si hay entrega del inmueble a que se refiere el contrato prometido, el promitente comprador podrá optar, en lugar de devolver el doble depósito, por recibir el valor corriente del inmueble, al tiempo del incumplimiento, menos el precio pactado, más el depósito y la parte del precio que se ha pagado. Esta solución, consagrada en el N° 2 del artículo 442 del Código Civil, tiene por objeto evitar el enriquecimiento injustificado del incumplidor. De lo contrario, el doble depósito podría ser ventajoso y, por lo tanto, la morosidad también sería ventajosa.
Como se establece en la Sección 830, el incumplimiento del contrato de promesa también le da a la parte que no incumple el derecho a buscar el cumplimiento específico del contrato. Gracias a este mecanismo, el deudor es sustituido en la ejecución y el acreedor obtiene la satisfacción de su derecho por la vía legal, constituyendo así el contrato definitivo. Cabe señalar que la legislación vigente presume que la existencia de un depósito elimina la posibilidad de una ejecución específica del contrato de promesa a la luz de lo dispuesto en el artículo 830.2 CC.
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