Il mercato immobiliare si sta calmando. I tassi ipotecari svizzeri stanno scendendo
Il calo dell'inflazione porta a una diminuzione dei tassi di interesse, in particolare quelli applicati all'edilizia.
Nelle ultime quattro settimane, i tassi ipotecari in Svizzera sono diminuiti significativamente. Tutti i dodici istituti di credito, i cui tassi indicativi per i mutui a tasso fisso vengono regolarmente raccolti dalla rivista "Finanz und Wirtschaft", hanno abbassato i loro tassi, in alcuni casi in modo significativo. Tutte le durate dei prestiti sono interessate.
Per i mutui a dieci anni, i tassi indicativi sono diminuiti in media di 0,38 punti percentuali. La Banca Cantonale di Zurigo e Swiss Life hanno ridotto i loro tassi di 0,46 punti percentuali per i mutui a tasso fisso decennali. Zurich Insurance ha addirittura ridotto il suo tasso indicativo di 0,48 punti percentuali per i mutui a cinque anni. A titolo di confronto, la diminuzione media di mercato è di 0,32 punti percentuali per un mutuo a cinque anni.
Tassi ipotecari fissi in %
I tassi di interesse sui mutui pari o superiori al 3% per contratti decennali sembrano appartenere al passato, almeno per ora.
Il mese scorso, tutte le istituzioni tranne una richiedevano ancora tassi pari o superiori al 3%. Ora ne richiedono solo tre: Hypo Lenzburg, Raiffeisen e PostFinance.
Per i prestiti a breve termine sono nuovamente possibili tassi d'interesse inferiori al 2%. Questi sono offerti da Swissquote e dalla piattaforma online Hypomat, supportata dalla Banca Cantonale di Glarona.
La pressione inflazionistica sta diminuendo
La generale correzione al ribasso indica che il contesto inflazionistico si è attenuato. In Svizzera, l'aumento annuo dei prezzi al consumo è diminuito a ottobre per il secondo mese consecutivo, raggiungendo il 3%. Questo valore rimane ben al di sopra dell'obiettivo di stabilità dei prezzi del 2% fissato dalla Banca Nazionale Svizzera.
La scorsa settimana, il presidente della National Bank, Thomas Jordan, ha ribadito che il tasso di interesse di riferimento dovrebbe essere nuovamente aumentato a dicembre. Tuttavia, l'inflazione si sta muovendo secondo le previsioni degli istituti monetari, che anticipano un calo al 2% e persino a livelli inferiori il prossimo anno. Di conseguenza, la pressione per un aumento significativo del tasso di interesse di riferimento si sta attenuando.
Resta da vedere se il significativo calo odierno dei tassi ipotecari rappresenti davvero un'inversione di tendenza. Dopo la correzione di luglio, si tratta solo del secondo aggiustamento mensile al ribasso dall'inizio dell'anno. Nel complesso, i mutui decennali sono ancora più del doppio più costosi rispetto all'inizio dell'anno.
Rendimenti SARON a 3 mesi e rendimenti attuariali a 10 anni, espressi in percentuale
Le aspettative del mercato riguardo all'andamento dei tassi di interesse si riflettono nei mercati dei futures.
Secondo le previsioni, in Svizzera i tassi di interesse a breve termine, misurati dall'indice SARON a 3 mesi, dovrebbero aumentare di 0,75 punti percentuali nei prossimi dodici mesi.
Se questa ipotesi venisse confermata, anche il costo dei mutui Saron aumenterebbe dello 0,75%. Tuttavia, sono i mutui a tasso fisso a lungo termine ad aver registrato l'aumento maggiore, in quanto allineati all'evoluzione dei tassi a lungo termine sui mercati finanziari.
Dati economici globali
Fonte: Bloomberg – Finanz und Wirtschaft.
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PORTOGALLO – OSTACOLO AL VISTO D’ORO – INVESTIMENTO IN VENTURE EQUITY
Soluzioni e cambiamenti 2022
Il programma GOLDEN VISA e l'ARI stanno andando bene, gli investimenti sono più che raddoppiati a settembre 2022, tuttavia il rallentamento del GOLDEN VISA nelle aree metropolitane di Lisbona e Porto sta incentivando altre modalità per ottenere un permesso di soggiorno (ARI), in particolare gli investimenti di capitale di rischio.
Attualmente, secondo il nuovo regime, "sono in attesa di analisi 203 domande per trasferimenti di capitale pari o superiori a 350.000 euro, per l'acquisizione di quote di partecipazione in fondi di investimento o fondi di capitale di rischio focalizzati sulla capitalizzazione aziendale, costituiti secondo la legge portoghese".
La Commissione per i mercati mobiliari (CMVM) sta seguendo con attenzione questa nuova modalità di ottenimento del permesso di soggiorno e ritiene che gli investimenti di capitale di rischio vengano effettuati senza rispettare tutte le norme volte a prevenire l'ingresso in Portogallo di denaro di provenienza illecita, in particolare attraverso il settore immobiliare.
Nonostante la nuova legislazione, è ancora possibile investire nel settore immobiliare nell'ambito del programma ARI. Esistono ancora opportunità per gli investitori stranieri in Portogallo nel settore immobiliare e del trasferimento di capitali nell'ambito del programma Permesso di Soggiorno per Investimento (ARI).
Cosa è cambiato nel 2022
Le modifiche consistono generalmente in un aumento degli importi minimi di investimento di capitale, nonché investire nel settore immobiliare a scopo abitativoè possibile
Investimenti immobiliari:
Un importo minimo di 500.000,00 euro, destinato all'acquisto di un'abitazione, sarà consentito solo in Portogallo, nelle Azzorre e a Madeira.
Un importo minimo di 350.000,00 euro, comprensivo di lavori di ristrutturazione, per uso residenziale, è consentito solo in Portogallo, nelle Azzorre e a Madeira.
Trasferimenti di capitale :
Il trasferimento di capitali pari o superiore a 1 milione di euro sarà soggetto a un investimento minimo di 1,5 milioni di euro ;
L'importo minimo degli investimenti in trasferimenti di capitale destinati ad attività di ricerca svolte da enti di ricerca scientifica pubblici o privati, integrati nel sistema scientifico e tecnologico nazionale, aumenta da 350.000,00 euro a 500.000,00 euro;
L'importo minimo di investimento per i trasferimenti di capitale per investimenti in fondi di private equitysarà aumentato di
da € 350.000,00 a € 500.000,00;
L'importo minimo di investimento per il trasferimento di capitale per la costituzione di una società in Portogallo, associata alla creazione di cinque posti di lavoro permanenti, o per il rafforzamento del capitale sociale di una società portoghese, con la creazione o il mantenimento di tali posti di lavoro, aumenta da € 350.000,00 a € 500.000,00.
Eccezioni
Le limitazioni geografiche che si verificheranno negli investimenti immobiliari a scopo abitativo, "spingendo" gli investimenti verso l'entroterra e le isole, consentiranno comunque di cogliere diverse opportunità di investimento ad alto potenziale, che permetteranno la promozione e lo sviluppo di determinate aree del Paese;
Queste limitazioni agli investimenti immobiliari si applicheranno "solo" agli immobili destinati a uso residenziale, il che significa che gli investitori stranieri potranno continuare a investire in tutto il paese, comprese Lisbona, Porto e la costa, in immobili non destinati a uso residenziale (commerciali, servizi, altro), anche dopo il 1° gennaio 2022;
Le modifiche previste non incidono sulla possibilità di rinnovo dell'ARI né sul rilascio/rinnovo dei permessi di soggiorno per ricongiungimento familiare (a condizione che la pratica dell'investitore sia stata presentata secondo la normativa vigente).
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I rischi che attendono il mercato immobiliare europeo nei prossimi mesi
Secondo le previsioni di S&P, la domanda di nuove abitazioni è influenzata dall'aumento dei tassi di interesse e dell'inflazione, mentre i margini sono ridotti dai costi di costruzione.
Gli sviluppatori immobiliari e i costruttori di tutta Europa dovrebbero prepararsi a tempi difficili. Secondo S&P, diversi fattori esterni potrebbero avere un impatto sul settore delle nuove costruzioni nei prossimi 12-18 mesi. L'aumento dei tassi di interesse, dell'inflazione e dei costi energetici derivanti dal conflitto russo-ucraino potrebbero avere ripercussioni sul mercato immobiliare europeo.
Tassi di interesse e inflazione: come influenzano il mercato immobiliare
Secondo S&P, le condizioni attuali potrebbero portare a un calo del volume delle vendite. Il mercato dipende fortemente dai mutui ipotecari (il 70% delle nuove abitazioni in Europa è finanziato con mutui ipotecari), che sono influenzati dai tassi di interesse e dalle condizioni di prestito.
L'incertezza potrebbe indurre le famiglie a rimandare l'acquisto di una nuova casa, poiché l'aumento dei prezzi degli immobili, legato all'inflazione, e l'aumento del costo della vita non sono accompagnati da un aumento dei salari reali. Il Portogallo, ad esempio, presenta il divario più ampio tra prezzi delle case e salari nell'OCSE, con costi abitativi superiori al reddito da lavoro del 47,1% nel primo trimestre del 2022.
Inoltre, il conflitto tra Russia e Ucraina, nonché i problemi nella catena di approvvigionamento globale, stanno portando a un aumento dei costi e a carenze per i costruttori, il che potrebbe ritardare e rendere più costosi i progetti.
Prezzi delle case in Europa
Per mantenere i margini di profitto, S&P afferma che sono necessari piani di ottimizzazione dei costi e solide riserve di liquidità. Inoltre, tra i fattori che determinano i prezzi c'è la carenza di nuove abitazioni. In Portogallo, ad esempio, la domanda di immobili rispetto all'offerta ha causato un'impennata dei prezzi delle case negli ultimi anni.
Previsioni sul mercato immobiliare europeo
Ecco le principali tendenze individuate da S&P per i prossimi mesi nel settore delle nuove costruzioni:
Si prevede che l'aumento dei tassi di interesse e l'indebolimento del potere d'acquisto ridurranno la domanda di nuove abitazioni in Europa, un mercato che si basa principalmente sui prestiti ipotecari, anche se gli incentivi governativi possono fungere da stimolo.
Inoltre, l'aumento dei costi di costruzione, dei costi energetici (che rappresentano dal 5 al 10% dell'aumento dei prezzi), la carenza di manodopera, la scarsità di terreni e i problemi della catena di approvvigionamento continuano a ostacolare la fornitura di unità abitative.
I requisiti ambientali e di sicurezza più severi stanno stimolando la domanda di nuove costruzioni, ma comportano anche costi aggiuntivi e sfide tecniche per i costruttori.
Si prevede pertanto che già nell'ultimo trimestre dell'anno gli sviluppatori e i costruttori immobiliari europei inizieranno a subire una crescente pressione sui ricavi e sui margini, poiché sarà difficile trasferire l'aumento dei costi ai clienti finali.
Si prevede che la maggior parte dell'impatto non si farà sentire prima del 2023. Tuttavia, la maggior parte degli sviluppatori immobiliari europei valutati da S&P dovrebbe superare gli ostacoli e mantenere i parametri di credito in linea con i rating annuali, grazie a solidi bilanci e buoni livelli di liquidità.
Gli stranieri sono stati e continuano a essere la forza trainante della forte crescita del mercato immobiliare portoghese negli ultimi anni.
Il Portogallo rimane uno dei migliori paesi per i pensionati.
A seguito della pandemia di COVID e dei conseguenti sconvolgimenti, è diventata una meta molto popolare anche per soggiorni temporanei di lavoratori da remoto.
Il quadro giuridico relativo all'ingresso, al soggiorno, all'uscita e all'espulsione presenta nuove interessanti caratteristiche che senza dubbio interesseranno alcuni di voi.
Il decreto dell'Assemblea della Repubblica, promulgato dal Presidente della Repubblica il 4 agosto 2022, introduce il 10° emendamento alla Legge sulla protezione ambientale. Legge n. 23/2007,Legge sugli stranieri, del 4 luglio,
La nuova legge sugli stranieri in Portogallo è stata approvata dal Parlamento portoghese il 21 luglio 2022.
Quali sono le principali novità della nuova legge sugli stranieri in Portogallo?
Questo tipo di visto consente al suo titolare di risiedere in Portogallo per lavorare lì, anche da remoto, per una persona o un'azienda la cui residenza o sede legale si trova al di fuori del territorio nazionale.
Visto di residenza temporanea
Questo visto viene rilasciato per la durata del soggiorno ed è valido per più ingressi nel territorio nazionale.
Visto di residenza per chi cerca lavoro
Il visto per " procura de trabalho " consente al suo titolare di entrare e soggiornare in Portogallo per cercare lavoro e lo autorizza a svolgere un'attività lavorativa dipendente fino alla scadenza del visto o fino al rilascio di un permesso di soggiorno.
Questo visto è valido per 120 giorni e può essere prorogato per ulteriori 60 giorni.
Al termine del periodo di 180 giorni, se il titolare non ha ancora firmato un contratto di lavoro e richiesto un permesso di soggiorno, deve lasciare il paese e potrà richiedere un nuovo visto per cercare lavoro solo un anno dopo la data di scadenza del visto precedente.
Come può il titolare di questo visto ottenere un permesso di soggiorno in Portogallo?
Se hai già formalizzato il tuo rapporto di lavoro prima della data di nomina sopra indicata e se soddisfi le condizioni generali, puoi ottenere un permesso di soggiorno in Portogallo.
Il presente permesso di soggiorno ha una validità di due anni a partire dalla data di rilascio della carta di soggiorno ed è rinnovabile per periodi successivi di tre anni.
Un altro importante cambiamento legislativo , strettamente legato alla creazione di questa nuova tipologia di visto, è l'eliminazione delle quote di lavoratori previste per i visti destinati all'esercizio di attività professionali subordinate.
Oltre alla creazione di nuove tipologie di visto, è opportuno evidenziare anche le seguenti misure procedurali:
Facilitare il processo di ottenimento del visto di residenza per studi nell'istruzione superiore
Quando un candidato viene ammesso a un istituto nazionale di istruzione superiore, il rilascio di un visto di soggiorno per la frequenza di un corso di studi superiori è ora esente dal parere preventivo della Commissione europea. SEF.
Il consolato consulta direttamente il sistema informativo Schengen di seconda generazione (SIS II) e può rifiutare il visto solo se nel SIS II viene segnalato un rifiuto di ingresso e di soggiorno.
b) Il consolato comunica immediatamente al SEF la concessione del visto, il quale può attivare misure di polizia sul territorio nazionale, nell'ambito del controllo di frontiera, o addirittura annullare il visto.
Assegnazione automatica di un TIN temporaneo, di un NISS e di un ID utente come parte di una domanda di visto di residenza
Al momento della concessione del visto di residenza, un'autorizzazione preventiva di soggiorno viene rilasciata
Ottenere un permesso di soggiorno;
Assegnazione provvisoria dei codici fiscali e di previdenza sociale e del numero utente.
È importante prendere alcune precauzioni, identificare potenziali opportunità e rischi e seguire i consigli riportati di seguito:
Investite solo se il vostro flusso di cassa è consistente e il rendimento atteso è interessante. Questi sono i due criteri essenziali per il successo della vostra strategia.
Investite solo se disponete di un consistente acconto. Accendere un mutuo per l'acquisto di un immobile da mettere a reddito con un finanziamento dell'80% è troppo rischioso.
Basate la vostra decisione sul rendimento netto previsto. Trascurare la manutenzione, le altre spese o le tasse potrebbe portarvi a prendere una decisione sbagliata.
Non investire tutti i tuoi risparmi nel settore immobiliare. Ricorda che la chiave è avere un portafoglio diversificato per proteggerti da un calo del mercato immobiliare.
Non dimenticate mai che in un condominio non siete gli unici a prendere le decisioni. Sarebbe davvero un peccato se i vostri progetti venissero vanificati da una decisione del consiglio di amministrazione del condominio. Ad esempio, potrebbero vietarvi di affittare tramite siti come Airbnb.
Se si dispone di un certo capitale, è possibile ottenere rendimenti interessanti a patto di effettuare un buon investimento, il che significa che è necessario fare delle ricerche e cercare di minimizzare i rischi.
Investire nel settore immobiliare con la strategia "buy to let" rimane particolarmente interessante in Svizzera.
Sono disponibile a discutere ulteriormente di questo argomento
Il panorama fiscale globale sta cambiando, con ripercussioni sulla Svizzera e sulle imprese con sede in Svizzera.
Secondo la tabella di marcia stabilita dall'OCSE e dai Paesi del G20, i primi elementi di un'imposta minima dovrebbero entrare in vigore il 1° gennaio 2023.Il Consiglio federale ha quindi deciso di attuare l'imposta minima tramite un emendamento costituzionale e di garantire, mediante un'ordinanza transitoria, che l'imposta minima possa essere introdotta il 1° gennaio 2024. Gli elettori saranno chiamati a esprimersi in merito il 23 giugno 2023.Dal punto di vista fiscale, la Svizzera rimane una destinazione attraente sia per le imprese che per i privati, ma con l'introduzione di un'imposta minima globale sulle grandi società, alcuni cantoni dovranno prepararsi a tassarle maggiormente. Alla luce delle riforme previste dall'OCSE e dai Paesi del G20, che intendonointrodurre un'aliquota minima del 15% sull'imposta sugli utili delle società, si prevede una riduzione delle differenze tra i cantoni con basse aliquote d'imposta sulle società, come Zug (11,85%), e Berna (21,04%), che applica imposte elevate. Tuttavia, l'aliquota minima del 15% proposta dall'OCSE si applicherà solo alle società con un fatturato annuo superiore a 750 milioni di euro.Nella Svizzera francofona, i cantoni di Vaud e Ginevra hanno fissato le aliquote dell'imposta sugli utili societari al 14%, Neuchâtel al 13,57%, Friburgo al 13,87%, Vallese al 17,12% e Giura al 16%. Rispetto all'aliquota minima del 15% dell'OCSE, la differenza non è molto grande e questi cantoni dovranno apportare solo piccole modifiche per conformarsi alle aliquote OCSE. Nella Svizzera germanofona, il cantone di Zug è in testa alla classifica con un'aliquota dell'11,9%, seguito da Nidvaldo (12,0%) e Lucerna (12,2%). Con un'aliquota del 21,0%, il cantone di Berna si trova in fondo alla classifica.
Aliquote dell'imposta sulle società in Svizzera nel 2022: a livello internazionale, le società sono tassate in modo leggero in Svizzera. Aliquote inferiori a quelle dei cantoni a bassa tassazione si trovano solo nelle giurisdizioni offshore tradizionali, a Guernsey, in Qatar e in alcuni paesi dell'Europa orientale (sud-orientale). L'Irlanda rimane il principale concorrente della Svizzera in Europa. A livello internazionale, le grandi aziende svizzere saranno soggette alle stesse regole di quelle con sede in città come Singapore, Hong Kong o Dubai, che dovranno anch'esse aumentare la propria aliquota fiscale al 15%. Ci saranno quindi meno incentivi per le aziende a trasferirsi in tali località esclusivamente per motivi fiscali. Per le grandissime società, la concorrenza fiscale tra i cantoni avrà un ruolo meno significativo nelle future decisioni di localizzazione. Resta da vedere se questi sviluppi in materia di tassazione societaria avranno conseguenze sull'imposta sul reddito delle persone fisiche.
Aliquote dell'imposta sul reddito in Svizzera nel 2022
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