El mercado inmobiliario se está relajando. Los tipos hipotecarios suizos están bajando
La disminución de la inflación conlleva una disminución de los tipos de interés, en particular los aplicados a la construcción.
En las últimas cuatro semanas, los tipos de interés hipotecarios han bajado significativamente en Suiza. Las doce entidades crediticias, cuyos tipos indicativos para hipotecas a tipo fijo publica regularmente la revista "Finanz und Wirtschaft", han reducido sus tipos, en algunos casos considerablemente. Todas las condiciones de los préstamos se ven afectadas.
Para plazos de diez años, los tipos indicativos han bajado una media de 0,38 puntos porcentuales. El Banco Cantonal de Zúrich y Swiss Life han reducido sus tipos en 0,46 puntos porcentuales para hipotecas a tipo fijo a diez años. Zurich Insurance incluso ha rebajado su tipo indicativo en 0,48 puntos porcentuales para hipotecas a cinco años. En comparación, la bajada media del mercado es de 0,32 puntos porcentuales para un plazo de cinco años.
Tasas hipotecarias fijas en %
Las tasas de interés hipotecarias del 3% o más para contratos a diez años parecen ser cosa del pasado, al menos por ahora.
El mes pasado, todas las instituciones, excepto una, seguían exigiendo tasas del 3% o más. Ahora solo tres lo hacen: Hypo Lenzburg, Raiffeisen y PostFinance.
Los préstamos a corto plazo vuelven a ofrecer tasas inferiores al 2%. Swissquote y la plataforma en línea Hypomat, respaldada por el Banco Cantonal de Glaris, ofrecen estas tasas.
La presión inflacionaria está disminuyendo
La corrección general a la baja indica que el entorno inflacionario se ha relajado. En Suiza, el aumento interanual de los precios al consumidor disminuyó en octubre por segundo mes consecutivo, alcanzando el 3 %. Esta cifra se mantiene muy por encima del objetivo de estabilidad de precios del Banco Nacional Suizo del 2 %.
La semana pasada, el presidente del Banco Nacional, Thomas Jordan, reiteró que se prevé un nuevo aumento de la tasa de interés de referencia en diciembre. Sin embargo, la inflación se mantiene dentro de las previsiones de los custodios de la moneda, quienes anticipan un descenso hasta el 2% e incluso menos el próximo año. Por lo tanto, la presión para elevar significativamente la tasa de interés de referencia está disminuyendo.
Queda por ver si la importante bajada de los tipos hipotecarios de hoy representa realmente un cambio de tendencia. Tras la corrección de julio, este es solo el segundo ajuste mensual a la baja del año. En general, las hipotecas a diez años siguen siendo más del doble de caras que a principios de año.
Rendimientos actuariales de SARON a 3 meses y a 10 años, expresados como porcentaje
Las expectativas del mercado respecto a las tendencias de las tasas de interés se reflejan en los mercados de futuros.
Según las previsiones, se espera que los tipos de interés a corto plazo, medidos por el índice SARON a 3 meses en Suiza, aumenten en 0,75 puntos porcentuales durante los próximos doce meses.
Si se confirma esta hipótesis, el costo de las hipotecas de Saron también aumentará en 0,75 puntos porcentuales. Sin embargo, son las hipotecas a largo plazo con tasa fija las que han experimentado el mayor incremento, ya que se ajustan a la evolución de las tasas a largo plazo en los mercados de capitales.
Datos económicos mundiales
Fuente: Bloomberg – Finanz und Wirtschaft.
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PORTUGAL – OBSTÁCULOS PARA LA GOLDEN VISA – INVERSIÓN DE CAPITAL DE RIESGO
Soluciones y cambios 2022
Los programas GOLDEN VISA y ARI están funcionando bien; las inversiones se duplicaron con creces en septiembre de 2022. Sin embargo, la restricción impuesta a los programas GOLDEN VISA en las áreas metropolitanas de Lisboa y Oporto está impulsando otras formas de obtener un permiso de residencia (ARI), concretamente la inversión de capital riesgo.
Actualmente, bajo el nuevo régimen, “están pendientes de análisis 203 solicitudes de transferencias de capital de 350.000 euros o más, para la adquisición de unidades de participación en fondos de inversión o fondos de capital riesgo con foco en la capitalización empresarial, constituidos bajo la legislación portuguesa”.
La Comisión del Mercado de Valores (CMVM) está siguiendo de cerca esta nueva forma de obtener un permiso de residencia y considera que se están realizando inversiones de capital riesgo sin respetar todas las normas destinadas a impedir la entrada de dinero de origen ilícito en Portugal, en particular a través del sector inmobiliario.
A pesar de la nueva legislación, aún es posible invertir en bienes raíces bajo el programa ARI. Aún existen oportunidades en los sectores inmobiliario y de transferencia de capital para inversores extranjeros en Portugal bajo el programa de Permiso de Residencia para Inversión (ARI).
Qué cambió en 2022
En general, estos cambios representan un aumento en los montos mínimos de inversión de capital, así como la inversión inmobiliaria con fines de viviendase puede aplicar
Inversión inmobiliaria:
un importe mínimo de 500.000,00 euros para fines de viviendaSolo se permitirá
una inversión mínima de 350.000,00 euros, incluyendo obras de rehabilitación, para fines residenciales.
Transferencias de capital :
La transferencia de capital igual o superior a 1 millón de euros estará sujeta a una inversión mínima de 1,5 millones de euros ;
El importe mínimo de inversión en transferencias de capital destinadas a actividades de investigación desarrolladas por instituciones de investigación científica públicas o privadas, integradas en el sistema científico y tecnológico nacional, aumenta de 350.000,00 EUR a 500.000,00 EUR;
El monto mínimo de inversión para transferencias de capital para inversiones en fondos de capital privadose incrementará en
de 350.000,00 € a 500.000,00 €;
El importe mínimo de inversión en la transferencia de capital para la constitución de una empresa en Portugal, asociada a la creación de cinco puestos de trabajo permanentes, o para el fortalecimiento del capital social de una empresa portuguesa, con la creación o el mantenimiento de dichos puestos de trabajo, aumenta de 350.000,00 € a 500.000,00 €.
Excepciones
Las limitaciones geográficas que se producirán en la inversión inmobiliaria para fines de vivienda, al "empujar" la inversión hacia el interior y hacia las islas, permitirán que aún existan varias oportunidades de inversión, con alto potencial, que permitirán la promoción y el desarrollo de ciertas áreas del país;
Estas limitaciones a la inversión inmobiliaria se aplicarán "solo" a las propiedades destinadas a fines residenciales, lo que significa que los inversores extranjeros podrán seguir invirtiendo en todo el país, incluyendo Lisboa, Oporto y la costa, en propiedades que no estén destinadas a fines residenciales (comerciales, de servicios, otras), incluso después del 1 de enero de 2022;
Los cambios previstos no afectan a la posibilidad de renovar el ARI ni a la concesión/renovación de permisos de residencia por reagrupación familiar (siempre que el expediente del inversor se haya presentado de acuerdo con la legislación vigente).
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Los riesgos que enfrenta el mercado inmobiliario europeo en los próximos meses
La demanda de viviendas nuevas se está viendo afectada por el aumento de las tasas de interés y la inflación, y los márgenes se están reduciendo por los costos de construcción, predice S&P.
Los promotores y constructores inmobiliarios de toda Europa deben prepararse para tiempos difíciles. Según S&P, es probable que varios factores externos afecten al sector de la nueva construcción durante los próximos 12 a 18 meses. El aumento de los tipos de interés, la inflación y los costes energéticos derivados del conflicto ruso-ucraniano podrían repercutir en el mercado inmobiliario europeo.
Tasas de interés e inflación: cómo afectan al mercado inmobiliario
Según S&P, las condiciones actuales podrían provocar una disminución del volumen de ventas. El mercado depende en gran medida de las hipotecas (el 70 % de las viviendas de nueva construcción en Europa se financian con préstamos hipotecarios), que se ven influenciadas por los tipos de interés y las condiciones de los préstamos.
La incertidumbre puede llevar a las familias a posponer la compra de una vivienda nueva, ya que el aumento de los precios de la vivienda, vinculado a la inflación, y el aumento del coste de la vida no se acompañan de un aumento de los salarios reales. Portugal, por ejemplo, presenta la mayor brecha entre los precios de la vivienda y los salarios de la OCDE, con un coste de la vivienda que superó los ingresos laborales en un 47,1 % en el primer trimestre de 2022.
Además, el conflicto entre Rusia y Ucrania, así como los problemas en la cadena de suministro global, están provocando un aumento de los costes y una escasez para los constructores, lo que puede retrasar y encarecer los proyectos.
Los precios de la vivienda en Europa
Para mantener los márgenes de beneficio, S&P afirma que son necesarios planes de optimización de costes y fuertes reservas de efectivo. Además, entre los factores que impulsan los precios se encuentra la escasez de vivienda nueva. En Portugal, por ejemplo, la demanda de inmuebles en relación con la oferta ha provocado que los precios de la vivienda se disparen en los últimos años.
Pronóstico del mercado inmobiliario europeo
Estas son las principales tendencias identificadas por S&P para los próximos meses en el sector de la nueva construcción:
Se espera que el aumento de las tasas de interés y el debilitamiento del poder adquisitivo reduzcan la demanda de viviendas nuevas en Europa, un mercado que depende principalmente de préstamos hipotecarios, incluso si los incentivos gubernamentales pueden actuar como estímulo.
Además, el aumento de los costos de construcción, los costos de energía (que representan entre el 5 y el 10% de los aumentos de precios), la escasez de mano de obra, la escasez de tierras y los problemas en la cadena de suministro siguen obstaculizando la entrega de unidades de vivienda.
Los requisitos medioambientales y de seguridad más estrictos están impulsando la demanda de nuevas construcciones, pero también están generando costes adicionales y desafíos técnicos para los constructores.
Por lo tanto, se espera que durante el último trimestre del año, los promotores y constructores inmobiliarios europeos ya comiencen a experimentar una creciente presión sobre los ingresos y los márgenes, ya que será difícil trasladar el aumento de costes a los clientes finales.
No se espera que la mayor parte del impacto se sienta hasta 2023. Sin embargo, la mayoría de los promotores inmobiliarios europeos calificados por S&P deberían superar los obstáculos y mantener los parámetros crediticios en línea con las calificaciones anuales, gracias a balances sólidos y buenos niveles de liquidez.
Los extranjeros han sido y siguen siendo el motor del fuerte crecimiento del mercado inmobiliario portugués en los últimos años.
Portugal sigue siendo uno de los mejores países para los jubilados.
Desde la llegada del COVID y las conmociones que provocó, también se ha vuelto muy popular para estancias temporales de trabajadores remotos.
El marco legal para la entrada, estancia, salida y expulsión presenta novedades interesantes que sin duda resultarán atractivas para algunos de ustedes.
El decreto de la Asamblea de la República, promulgado por el Presidente de la República el 4 de agosto de 2022, introduce la décima enmienda a la Ley de Protección del Medio Ambiente. Ley N° 23/2007,Ley de Extranjería, de 4 de julio,
La nueva ley sobre extranjeros en Portugal fue aprobada por el Parlamento portugués el 21 de julio de 2022.
¿Cuáles son las principales novedades de la nueva ley de extranjería en Portugal?
Este tipo de visado permite a su titular residir en Portugal para trabajar allí, incluso a distancia, para una persona o empresa cuya residencia u oficina registrada se encuentre fuera del territorio nacional.
Visa de residencia temporal
Esta visa se otorga por la duración de la estadía y es válida para múltiples entradas al territorio nacional.
Visa de residencia para solicitantes de empleo
El visado de " procura de trabalho " permite a su titular entrar y permanecer en Portugal para buscar trabajo y le autoriza a realizar trabajos por cuenta propia hasta que expire el visado o hasta que se le conceda un permiso de residencia.
Este visado tiene una validez de 120 días y puede prorrogarse por 60 días adicionales.
Al finalizar el período de 180 días, si el titular aún no ha firmado un contrato de trabajo ni ha solicitado un permiso de residencia, deberá abandonar el país y solo podrá solicitar un nuevo visado para buscar empleo un año después de la fecha de vencimiento del visado anterior.
¿Cómo puede el titular de este visado obtener un permiso de residencia en Portugal?
Si ya ha formalizado su relación laboral antes de la fecha de nombramiento mencionada y cumple las condiciones generales, podrá adquirir un permiso de residencia en Portugal.
Este permiso de residencia tiene una validez de dos años a partir de la fecha de expedición de la tarjeta de residencia y es renovable por periodos sucesivos de tres años.
Otro cambio legal importante , estrechamente vinculado a la creación de este nuevo tipo de visa, es la eliminación de las cuotas de trabajadores en el visado para el ejercicio de actividades profesionales subordinadas.
Además de la creación de nuevos tipos de visados, cabe destacar también las siguientes medidas procedimentales:
Facilitar el proceso de obtención de visa de residencia para estudios de educación superior
Cuando un solicitante es admitido en una institución nacional de educación superior, la concesión de un visado de residencia para cursar un programa de educación superior está ahora exenta de la opinión previa de la Comisión Europea. SEF.
El consulado consulta directamente el sistema de información Schengen de segunda generación (SIS II) y sólo puede rechazar el visado si en el SIS II se notifica una denegación de entrada y estancia.
b) El consulado notifica inmediatamente al SEF la concesión de la visa, pudiendo éste activar medidas policiales en el territorio nacional, en el marco del control fronterizo, o incluso cancelar la visa.
Asignación automática de un TIN temporal, NISS e identificación de usuario como parte de una solicitud de visa de residencia
Cuando se concede el visado de residencia, autorización de residencia previa se emite
Obtención de un permiso de residencia;
Asignación provisional de números de identificación fiscal, de seguridad social y de usuario.
Es importante tomar algunas precauciones, identificar posibles oportunidades y riesgos y seguir los consejos a continuación:
Invierte solo si tu flujo de caja es significativo y la rentabilidad esperada es atractiva. Estos son los dos criterios esenciales para que tu estrategia tenga éxito.
Invierte solo si tienes un pago inicial sustancial. Solicitar una hipoteca del 80% para una vivienda de alquiler es demasiado arriesgado.
Base su decisión en la rentabilidad neta esperada. Descuidar el mantenimiento, otros gastos o los impuestos podría llevarlo a tomar una mala decisión.
No inviertas todo tu dinero en bienes raíces. Recuerda que la clave es tener una cartera de activos diversificada para protegerte ante una caída del mercado inmobiliario.
Nunca olvides que en una comunidad de propietarios, no eres el único que toma las decisiones. Sería una verdadera lástima que tus planes se vieran frustrados por una decisión de la junta directiva de tu comunidad. Por ejemplo, podrían prohibirte alquilar a través de plataformas como Airbnb.
Si dispone de capital, puede obtener rentabilidades atractivas siempre que realice una buena inversión, lo que significa que deberá investigar y tratar de minimizar los riesgos.
Invertir en bienes inmuebles mediante la estrategia "comprar para alquilar" sigue siendo especialmente atractivo en Suiza.
El panorama fiscal global está cambiando con repercusiones para Suiza y las empresas ubicadas allí.
Según la hoja de ruta establecida por la OCDE y los países del G20, los primeros elementos de un impuesto mínimo deberían entrar en vigor el 1 de enero de 2023.Por lo tanto, el Consejo Federal ha decidido implementar el impuesto mínimo mediante una enmienda constitucional y garantizar, mediante una ordenanza transitoria, que el impuesto mínimo pueda introducirse el 1 de enero de 2024. Los votantes deberán pronunciarse sobre este asunto el 23 de junio de 2023.Desde una perspectiva fiscal, Suiza sigue siendo un lugar atractivo tanto para empresas como para particulares, pero con la introducción de un impuesto mínimo global para las grandes corporaciones, algunos cantones deben prepararse para gravarlas más. A la luz de las reformas previstas por la OCDE y los países del G20, que planeanintroducir un tipo mínimo del impuesto sobre beneficios empresariales del 15 %, se espera que disminuyan las diferencias entre los cantones con tipos impositivos bajos, como Zug (11,85 %), y Berna (21,04 %), que aplica impuestos elevados. Sin embargo, la tasa impositiva mínima del 15% propuesta por la OCDE solo se aplicará a las empresas con ingresos anuales superiores a 750 millones de euros.En la Suiza francófona, los cantones de Vaud y Ginebra han fijado sus tasas de impuesto sobre beneficios corporativos en el 14%, Neuchâtel en el 13,57%, Friburgo en el 13,87%, Valais en el 17,12% y Jura en el 16%. En comparación con la tasa mínima del 15% de la OCDE, la diferencia no es muy grande, y estos cantones solo necesitarán hacer ajustes menores para cumplir con las tasas de la OCDE. En la Suiza germanófona, el cantón de Zug lidera la clasificación con una tasa del 11,9%, seguido de Nidwalden (12,0%) y Lucerna (12,2%). Con una tasa del 21,0%, el cantón de Berna está en el último lugar.
Tasas de impuesto corporativo en Suiza en 2022: En comparación internacional, las empresas tributan poco en Suiza. Las tasas impositivas inferiores a las de los cantones con baja tributación solo se encuentran en las jurisdicciones extraterritoriales tradicionales, Guernsey, Qatar y algunos países del sudeste de Europa. Irlanda sigue siendo el principal competidor de Suiza en Europa. A nivel internacional, las grandes empresas suizas estarán sujetas a las mismas normas que las ubicadas en ciudades como Singapur, Hong Kong o Dubái, que también deberán aumentar su tasa impositiva al 15 %. Por lo tanto, habrá menos incentivos para que las empresas se trasladen a dichas ubicaciones únicamente por motivos fiscales. Para las grandes corporaciones, la competencia fiscal entre cantones tendrá una menor influencia en las futuras decisiones de ubicación. Aún está por verse si estos cambios en el impuesto de sociedades tendrán consecuencias para el impuesto sobre la renta de las personas físicas.
Tipos impositivos del impuesto sobre la renta en Suiza en 2022
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