Le marché immobilier se détend Les taux hypothécaires suisses en baisse
Le recul de l’inflation entraîne une baisse des taux d’intérêt, notamment appliqués aux constructions.
Au cours des quatre dernières semaines, les taux hypothécaires ont baissé de manière significative en Suisse. Les douze prestataires dont le magazine «Finanz und Wirtschaft» recueille régulièrement les taux indicatifs pour les hypothèques à taux fixe ont tous adapté leurs taux de crédit à la baisse. Et ce, parfois de manière significative. Toutes les durées sont concernées.
Pour les durées de dix ans, les taux indicatifs ont baissé en moyenne de 0,38 point de pourcentage. La Banque Cantonale de Zurich et Swiss Life ont baissé leur taux de 0,46 point de pourcentage pour les hypothèques à taux fixe sur dix ans. Zurich assurances a même réduit son taux indicatif de 0,48 point pour les hypothèques sur cinq ans. À titre comparatif : sur le marché, la baisse moyenne est de 0,32 point pour une durée de cinq ans.
Taux hypothécaires fixe en %
Les taux d’intérêt hypothécaires de 3% ou plus pour les contrats sur dix ans semblent révolus, pour l’instant du moins.
Le mois dernier, tous les établissements sauf un exigeaient encore des taux de 3% ou plus. Désormais ils ne sont plus que trois à le faire: Hypo Lenzburg, Raiffeisen et PostFinance.
Des taux inférieurs à 2% sont à nouveau possibles pour les courtes échéances. Swissquote et la plateforme en ligne Hypomat, derrière laquelle se trouve la Banque Cantonale de Glaris, les proposent.
La pression inflationniste diminue
La correction générale vers le bas montre que l’environnement inflationniste s’est détendu. En Suisse, le renchérissement annuel des prix à la consommation a baissé en octobre pour la deuxième fois consécutive. Il s’élève à 3%. Il reste ainsi nettement supérieur à l’objectif de stabilité des prix de la Banque nationale, qui est de 2%.
La semaine dernière, le président de la Banque nationale, Thomas Jordan, a souligné une nouvelle fois que le taux directeur devrait être relevé une nouvelle fois en décembre. Mais l’inflation se trouve sur la trajectoire prévue par les gardiens de la monnaie, qui anticipent une baisse à 2% et moins encore l’année prochaine. La pression pour fixer le taux directeur beaucoup plus haut diminue donc.
Reste à savoir si le large recul des taux hypothécaires enregistré aujourd’hui constitue vraiment un renversement de tendance. Après la correction de juillet, il s’agit seulement de la deuxième correction mensuelle à la baisse de cette année. Dans l’ensemble, les hypothèques sur dix ans sont toujours plus de deux fois plus chères qu’au début de l’année.
Rendements du SARON à 3 mois et rendements actuariels à 10 ans et en pourcentage
Les attentes du marché quant à l’évolution des taux d’intérêt se traduisent dans les marchés à terme.
D’après les prévisions, les taux d’intérêt à court terme mesurés en fonction du SARON à 3 mois en Suisse devraient augmenter de 0,75 point de pourcentage au cours des douze prochains mois.
Si cette hypothèse se confirme, le coût des hypothèques Saron augmentera également de 0,75 point de pourcentage. Néanmoins, ce sont les hypothèques fixes à long terme qui ont connu la plus forte hausse de taux, puisqu’elles s’alignent sur l’évolution des taux à long terme sur le marché des capitaux.
PORTUGAL – FREIN AUX GOLDEN VISA – INVESTISSEMENT CAPITAL-RISQUE
Solutions et changements 2022
GOLDEN VISA et ARI se portent bien, les investissements ont plus que doublé en septembre 2022, cependant le frein aux GOLDEN VISA dans les régions métropolitaines de Lisbonne et Porto alimente d’autres moyens d’obtenir un permis de séjour (ARI), à savoir l’investissement en capital-risque.
Actuellement, dans le cadre du nouveau régime, « 203 demandes sont en attente d’analyse pour des transferts de capital de 350 000 euros ou plus, pour l’acquisition d’unités de participation dans des fonds d’investissement ou des fonds de capital-risque axés sur la capitalisation de sociétés, qui sont constitués en vertu de la loi portugaise ».
La Commission du marché des valeurs mobilières (CMVM) est très attentive à cette nouvelle façon d’obtenir un permis de séjour, et considère que l’investissement en capital-risque se fait sans respecter toutes les règles visant à empêcher l’entrée d’argent d’origine illicite au Portugal, notamment par le biais de biens immobiliers.
Malgré la nouvelle législation, il est toujours possible d’investir dans l’immobilier dans le cadre de l’ARI. Il existe encore des opportunités dans le domaine de l’immobilier et du transfert de capitaux pour les investisseurs étrangers au Portugal, dans le cadre du régime de permis de résidence pour investissement (ARI).
Ce qui a changé en 2022
Les changements représentent généralement une augmentation des montants minimums d’investissement en capital, ainsi que des limitations des zones géographiques d’application de l’investissement immobilier, à des fins de logement, sont applicables :
Investissement immobilier :
Un montant minimum de Euros 500.000,00, à des fins de logement, ne sera autorisé qu’au Portugal, aux Açores et à Madère.
Un montant minimum de 350.000,00 euros, avec des travaux de réhabilitation, à des fins résidentielles, n’est autorisé qu’au Portugal, aux Açores et à Madère.
Transferts de capitaux :
Le transfert de capitaux d’un montant égal ou supérieur à 1 million d’euros sera soumis à un investissement minimum de 1,5 million d’euros ;
Le montant minimum d’investissement dans les transferts de capitaux destinés à être appliqués à des activités de recherche développées par des institutions de recherche scientifique publiques ou privées, intégrées dans le système scientifique et technologique national, passe de 350 000,00 EUR à 500 000,00 EUR ;
Le montant minimum d’investissement dans les transferts de capitaux pour les investissements dans les fonds de capital-investissementsera porté de
350 000,00 € à 500 000,00 € ;
Le montant minimum de l’investissement dans le transfert de capital pour la constitution d’une société au Portugal, associée à la création de cinq emplois permanents, ou pour le renforcement du capital social d’une société portugaise, avec la création ou le maintien de ces emplois, passe de 350 000,00 € à 500 000,00 €.
Exceptions
Les limitations géographiques qui se produiront dans l’investissement immobilier à des fins de logement, en « poussant » l’investissement vers l’intérieur et vers les îles, permettront qu’il existe encore plusieurs possibilités d’investissement, à fort potentiel, qui permettront la promotion et le développement de certaines zones du pays ;
Ces limitations de l’investissement immobilier s’appliqueront « uniquement » aux propriétés destinées à des fins résidentielles, ce qui signifie que les investisseurs étrangers pourront continuer à investir dans tout le pays, y compris Lisbonne, Porto et la côte, dans des propriétés qui ne sont pas destinées à des fins résidentielles (commerce, services, autres), même après le 1er janvier 2022 ;
Les modifications prévues n’affectent pas la possibilité de renouveler l’ARI ni l’octroi/le renouvellement des permis de séjour pour regroupement familial (à condition que le dossier de l’investisseur ait été présenté conformément à la loi actuelle).
Les risques auxquels est confronté l’immobilier européen dans les mois à venir
La demande de logements neufs est affectée par la hausse des taux d’intérêt et l’inflation. Et des marges comprimées par les coûts de construction, prédit S&P.
Les promoteurs et constructeurs immobiliers doivent se préparer à des temps difficiles dans toute l’Europe. Selon S&P, un certain nombre de facteurs externes risquent d’affecter le secteur de la construction neuve au cours des 12 à 18 prochains mois. La hausse des taux d’intérêt, de l’inflation et des coûts énergétiques due au conflit russo-ukrainien pourrait avoir des conséquences sur le secteur immobilier européen.
Taux d’intérêt et inflation, comment ils affectent le marché immobilier
Selon S&P, les conditions actuelles pourraient faire baisser le volume des ventes. Le marché dépend fortement des prêts hypothécaires (70 % des logements construits sont payés par des prêts immobiliers en Europe), qui sont influencés par les taux d’intérêt et les conditions bancaires.
L’incertitude peut conduire les familles à reporter l’achat d’un nouveau logement, car la hausse des prix de l’immobilier, liée à l’inflation, ainsi que du coût de la vie, ne s’accompagne pas d’une augmentation des salaires réels. Le Portugal, par exemple, présente l’écart le plus important entre les prix des logements et les salaires dans l’OCDE, le coût du logement dépassant de 47,1 % le revenu du travail au premier trimestre 2022.
En outre, le conflit entre la Russie et l’Ukraine, ainsi que les problèmes de la chaîne d’approvisionnement mondiale, entraînent une hausse des coûts et des pénuries pour les constructeurs, ce qui risque de retarder et de rendre plus coûteux les projets.
Prix des logements en Europe
Pour maintenir les marges bénéficiaires, S&P affirme que des plans d’optimisation des coûts et de solides réserves de liquidités sont nécessaires. En outre, parmi les facteurs qui sous-tendent les prix, il y a un problème de parc immobilier neuf. Au Portugal, par exemple, la demande d’actifs immobiliers face à l’offre a fait exploser les prix des logements, généralement dans le pays, ces dernières années.
Pronostic sur l’immobilier européen
Voici donc les principales tendances identifiées par S&P pour les mois à venir dans le secteur de la construction neuve :
La hausse des taux d’intérêt et l’affaiblissement du pouvoir d’achat devraient réduire la demande de logements neufs en Europe, un marché qui repose essentiellement sur les prêts immobiliers, même si les incitations gouvernementales peuvent servir de stimulant.
En outre, la hausse des coûts de construction, les coûts de l’énergie (qui représentent 5 à 10 % des augmentations de prix), les pénuries de main-d’œuvre, la rareté des terrains et les problèmes de chaîne d’approvisionnement continuent d’entraver la livraison des unités de logement.
Le renforcement des exigences en matière d’environnement et de sécurité stimule la demande de nouvelles constructions, mais entraîne également des coûts supplémentaires et des défis techniques pour les constructeurs.
Il est donc prévu qu’au cours du dernier trimestre de l’année, les promoteurs et constructeurs immobiliers européens commenceront déjà à subir une pression croissante sur les revenus et les marges, car il sera difficile de répercuter la hausse des coûts sur les clients finaux.
L’essentiel de l’impact ne devrait pas se faire sentir avant 2023. Toutefois, la plupart des promoteurs immobiliers européens notés par S&P devraient surmonter les obstacles et maintenir des paramètres de crédit conformes aux notations annuelles, grâce à des bilans solides et à de bons niveaux de liquidités.
Les étrangers ont été et sont le moteur de la forte croissance de l’immobilier portugais ces dernières années.
Le Portugal reste un des meilleurs pays pour les retraités.
Depuis le COVID et les bouleversements engendrés par ce dernier, il est devenu très prisé également pour les séjours temporaires par les travailleurs à distance
Le régime juridique de l’entrée, du séjour, de la sortie et de l’expulsion présente de nouvelles caractéristiques intéressantes qui à n’en pas douter séduirons certains d’entre vous.
Le décret de l’Assemblée de la République, promulgué par le Président de la République le 4 août 2022, apporte le 10e amendement à la loi sur la protection de l’environnement. Lei n.º 23/2007La loi sur les étrangers, du 4 juillet,
La nouvelle loi sur les étrangers au Portugal a été approuvée par le Parlement portugais le 21 juillet 2022.
Principales nouveautés de la nouvelle loi sur les étrangers au Portugal ?
Ce type de visa permet à son titulaire de résider au Portugal afin d’y travailler, même à distance, pour une personne ou une entreprise ayant sa résidence ou son siège social en dehors du territoire national.
Visa de séjour temporaire
Ce visa est accordé pour la durée du séjour et est valable pour des entrées multiples sur le territoire national.
Visa de séjour pour les demandeurs d’emploi
Le visa pour « procura de trabalho » permet à son titulaire d’entrer et de rester au Portugal pour y chercher du travail et l’autorise à exercer une activité de travail dépendant, jusqu’à l’expiration du visa ou jusqu’à l’octroi d’un permis de séjour.
Ce visa est valable pendant 120 jours et peut être prolongé de 60 jours supplémentaires.
À la fin de la période de 180 jours, si le titulaire n’a pas encore signé un contrat de travail et demandé un permis de séjour, il doit quitter le pays et n’est autorisé à demander un nouveau visa pour chercher un emploi qu’un an après la date d’expiration du visa précédent.
Comment le titulaire de ce visa peut-il obtenir un permis de séjour au Portugal ?
Si vous avez déjà formalisé votre relation de travail avant la date de la nomination susmentionnée et si vous remplissez les conditions générales, vous pouvez acquérir un permis de séjour au Portugal.
Ce titre de séjour est valable deux ans à compter de la date de délivrance de la carte de séjour et est renouvelable par périodes successives de trois ans.
Un autre des principaux changements juridiques et qui est étroitement lié à la création de ce nouveau type de visa est l’élimination des quotas de travailleurs dans le visa pour l’exercice d’une activité professionnelle subordonnée.
Outre la création de nouveaux types de visas, il convient également de souligner les mesures procédurales suivantes :
Facilitation de l’obtention du visa de séjour pour études dans l’enseignement supérieur
Lorsque le demandeur est admis dans un établissement national d’enseignement supérieur, l’octroi d’un visa de séjour pour suivre un programme d’études supérieures est désormais dispensé de l’avis préalable de la Commission européenne. SEF.
Le consulat consulte directement le système d’information Schengen de deuxième génération (SIS II) et ne peut refuser le visa qu’en cas de signalement d’un refus d’entrée et de séjour dans le SIS II.
b) Le consulat notifie immédiatement au SEF l’octroi du visa, et le SEF peut activer des mesures de police sur le territoire national, dans le cadre du contrôle des frontières, voire annuler le visa.
Attribution automatique du TIN, du NISS et de l’ID utilisateur provisoires dans le cadre d’un visa de séjour
Lorsque le visa de séjour est accordé, une autorisation préalable de séjour est délivrée, contenant des informations concernant :
L’obtention d’un permis de séjour ;
Attribution provisoire des numéros fiscaux et de sécurité sociale et du numéro d’utilisateur.
Il faut prendre quelques précautions, définir les éventuelles opportunités et les risques encourus. Suivre les quelques conseils qui suivent :
Investir uniquement si votre cashflow est important et si le rendement espéré est attractif. Ce sont là les deux critères essentiels pour que votre stratégie soit couronnée de succès
Investir uniquement si vous disposez d’un apport conséquent. Souscrire un nantissement « buy to let » à 80% est une prise de risque trop importante
Mener votre réflexion sur la base du rendement net espéré. Négliger l’entretien, les frais divers ou la fiscalité pourraient vous conduire à prendre une mauvaise décision
Ne pas investir tout votre argent dans l’immobilier. Rappelons que la clé est de disposer d’un portefeuille d’actifs diversifiés afin de vous prémunir d’un retournement du marché immobilier
Ne jamais oublier que dans une PPE vous n’êtes pas le seul décideur. Il serait effectivement dommage que vos plans soient contrariés par une décision du conseil d’administration de votre PPE. Ce dernier peut par exemple vous interdire de louer via des sites tels AirBnB
Si vous disposez d’un apport, des rendements sympathiques peuvent être obtenus à condition de faire un bon investissement ce qui signifie qu’il faut mener une petite étude et chercher à réduire au maximum les risques.
Investir dans l’immobilier en suivant une stratégie « buy to let » reste particulièrement intéressant en Suisse.
Le paysage fiscal mondial est en pleine mutation avec des répercussions pour la Suisse et les entreprises qui y sont implantées.
Selon la feuille de route prévue par l'OCDE et les États du G20, les premiers éléments d'une imposition minimale devraient entrer en vigueur dès le 1er janvier 2023.Le Conseil fédéral a donc décidé de mettre en œuvre l'imposition minimale par une modification de la constitution et de s'assurer, au moyen d'une ordonnance transitoire, que l'imposition minimale puisse être introduite au 1er janvier 2024. Les électeurs seront appelés à se prononcer à ce sujet le 23 juin 2023.Fiscalement, La Suisse reste un endroit attrayant pour les entreprises comme pour les particuliers, mais dans l'optique de l'introduction d'une imposition minimale mondiale des grandes entreprises, certains cantons doivent se préparer à taxer davantage les grandes entreprises. Au vu des réformes envisagées par l'OCDE et les pays du G20, qui prévoient d'introduire un taux d'imposition minimum du bénéfice de 15% pour les entreprises, les différences qui existent entre les cantons qui imposent faiblement leurs entreprises, comme Zoug 11,85%, et Berne 21,04% qui les taxent fortement vont s’amenuiser. Toutefois, le taux d'imposition minimal de 15% visé par l'OCDE ne s'appliquera qu'aux entreprises qui réalisent un chiffre d'affaires annuel supérieur à 750 millions d'euros.En Suisse romande, les cantons de Vaud et de Genève ont fixé leur taux d'imposition des bénéfices des entreprises à 14%, Neuchâtel à 13,57%, Fribourg à 13,87%, Valais 17,12% et le Jura à 16%. Par rapport au taux minimum de 15% prévu par l'OCDE, l'écart n'est pas très élevé et ces cantons ne devront procéder qu’à une faible adaptation pour être en conformité avec les taux prévus par l'OCDE En suisse alémanique, le canton de Zoug se situe en tête du classement, avec un taux de 11,9%, Nidwald (12,0%) et Lucerne (12,2%). Avec un taux de 21,0%, le canton de Berne est en queue de peloton.
Taux d’imposition des bénéfices 2022 en Suisse En comparaison internationale, les entreprises sont faiblement imposées en Suisse. On ne trouve de taux inférieurs à ceux pratiqués dans les cantons à faible imposition que dans les domiciles offshores classiques, à Guernesey, au Qatar et dans quelques pays d'Europe de l'Est (sud-est). L'Irlande reste la principale concurrente de la Suisse en Europe. Sur le plan international, les grandes entreprises suisses seront aussi soumises aux mêmes règles que celles situées dans des villes comme Singapour, Hongkong ou Dubaï, qui elles aussi devront rehausser leur taux d'imposition à 15%. Il y aura donc moins de facteurs d'incitations qui encourageront des entreprises vers de tels sites uniquement pour des raisons fiscales Pour Les très grandes sociétés, la concurrence fiscale entre les cantons jouera un rôle moins important en tant que facteur d'implantation à l'avenir. Quant à savoir si les développements d’imposition des entreprises auront des conséquences sur l’imposition des personnes physiques, seul l’avenir nous le dira.
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