ACHAT- VENTE- IMMOBILIER
Les actes (Escritura de imóvel) : ce que vous devez savoir
Après avoir franchi les différentes étapes de l’achat d’une maison, depuis la recherche du bien, la visite , le choix , la négociation du prix et la signature du contrat d’achat, il est temps de signer l’acte.
Ce que vous devez prendre en compte avant de passer un acte de vente.
L’acte d’achat/vente (Escritura de um imóvel)
L’acte notarié est l’acte par lequel l’achat et la vente d’un bien immobilier sont établis. Elle s’effectue par le biais d’un contrat et constitue la dernière phase de l’ensemble du processus.
Normalement, il est précédé par le contrat de promesse d’achat et de vente, où une valeur est versée qui prouve l’intérêt d’acheter la propriété. (**Informations en fin de dossier)
Dans ce document, un délai est stipulé, suivi de la réalisation de l’acte, si l’acheteur le souhaite. Si l’acheteur ne souhaite pas poursuivre la transaction, il perd le droit à la valeur de l’acompte. (Acompte = O sinal)
Le jour de l’acte, la présence des deux parties (acheteur et vendeur) est obligatoire pour pouvoir le signer. Le document est signé devant un élément compétent qui certifie l’accomplissement de la loi, témoignant ainsi de l’achat et de la vente de la propriété. Cet organe devra vérifier et prouver l’identité des deux parties.
L’acte de vente et d’hypothèque se compose de deux moments :
- Contrat d’achat et de vente, qui correspond au moment où l’acheteur devient le propriétaire légal du bien
- Si la maison est achetée avec un prêt hypothécaire, un contrat de gré à gré est établi, où toutes les étapes concernant le prêt sont définies. Ce n’est qu’à ce moment que la banque débloque le montant demandé par le client pour l’achat de la maison.
Les documents requis
- Documents d’identification civile et fiscale des intervenants ;
- Contrat à ordre d’achat et de vente de la propriété
- Caderneta Predial Urbana ou Demande d’enregistrement de la propriété dans la matrice (Modèle I de l’IMI) délivrée par l’Autorité fiscale et douanière
- Licence d’utilisation
- Fiche technique du bâtiment
- Certificat énergétique
- Certificat de teneur
- Certificat d’Infrastructures
- Les actes d’hypothèque
- Certificat de toponymie
- Paiement de l’IMT (taxe municipale sur le transfert de propriété).
- Paiement du droit de timbre.
Où faire établir l’acte de propriété (en personne et en ligne)
- Notaires ;
- Bureaux du registre foncier ;
- Service Casa Pronta ;
- Casa Simples Casa Segura Service
Montant coût de l’acte de propriété
Tous les coûts liés à l’acte sont normalement supportés par l’acheteur de la maison. Il n’y a pas de valeur exacte que l’on puisse attribuer à ce processus, car il dépend d’une série de facteurs, à savoir :
- Prix d’achat de la maison ;
- Qu’il s’agisse d’une première ou d’une seconde résidence ;
- Les dépenses liées au paiement du droit de timbre sur la transaction ;
- Droit de timbre sur le crédit ;
- Enregistrement de l’acte ;
- Frais avec les services prêt maison, bureau d’enregistrement ou notaire ;
- Coûts associés au paiement de l’IMT (IMT = valeur de l’acte ou valeur de l’impôt sur le patrimoine (la plus élevée des deux) x taux à appliquer – part à déduire. Les taux IMT peuvent être consultés sur le portail financier ;
- Lieu où l’acte sera établi.
Enregistrement de l’acte
- Frais avec les services CASA Pronta , du bureau d’enregistrement ou du notaire Coûts associés au paiement de l’IMT (IMT = valeur de l’acte ou valeur de l’impôt sur le patrimoine (la plus élevée des deux) x taux à appliquer – part à déduire. Les taux IMT peuvent être consultés sur le portail financier ;
Les délais d’inscription
Cela peut prendre plus ou moins de temps, en fonction du temps nécessaire pour accomplir les différentes étapes de l’achat et de la vente d’une propriété.
Généralement et à titre indicatif:
- Obtention du certificat de titre ou du certificat du registre foncier – 5 à 20 jours ;
- Permis d’habitation – 7 à 30 jours ;
- Contrat de promesse d’achat et de vente – 7 à 30 jours ;
- Signature de l’acte – 14 à 90 jours ;
- Conclusion de l’affaire afin d’obtenir le certificat de titre et le certificat du registre foncier
- 1 semaine à 1 mois pour recevoir le permis d’habitation si le vendeur n’en dispose pas
- 1 semaine à 1 mois pour négocier les termes du contrat à ordre
- 2 semaines à 3 mois pour signer l’acte et payer le solde au vendeur
- Enregistrement au bureau du registre foncier après l’acte – 30 jours.
Types d’actes immobiliers
Il existe plusieurs types d’actes, qui diffèrent selon l’objectif et le type de transaction. Ci-dessous et à titre exhaustif
- Acte d’achat et de vente – le plus courant et le plus connu ;
- Acte d’achat et de vente avec recours à une institution financière – égal au précédent mais avec intervention de la banque, en raison de la nécessité d’un crédit;
- Acte pour les biens hérités – l’acte est généralement réalisé dans les organismes mentionnés ci-dessus. Le bien doit être à votre nom pour pouvoir le vendre. Il est important de traiter ce point avant de vendre une maison héritée ;
- Acte pour une propriété en construction – Un acte est signé entre deux parties et peut être une affaire avantageuse car il s’agit généralement d’un achat moins cher, la propriété est neuve et vous avez plus de temps pour planifier. Cependant, elle a aussi ses inconvénients, les travaux peuvent ne pas être achevés ou l’être plus tard que prévu et les finitions peuvent être différentes de ce que vous aviez envisagé ;
- Propriété donnée par acte notarié – le processus est le même mais il n’y a pas de valeur de la propriété associée, en d’autres termes, il n’y a pas de coût pour l’acheteur lors de l’achat de la propriété ;
- Acte de propriété échangé – l’acte consiste en l’échange de propriétés et peut avoir ou non des valeurs associées, selon la valeur des propriétés. S’ils ont des valeurs différentes, la partie qui possède le bien ayant la valeur la plus faible devra payer la valeur restante.
Contrat de promesse de vente et d’achat
(Contrato de promessa de compra e venda)
CPCV. Il s’agira certainement d’un acronyme avec lequel de nombreuses personnes seront familières. Nous parlons du contrat de promesse de vente, qui est fondamental lors de l’achat d’une maison, tant pour le propriétaire actuel que pour les personnes intéressées par l’achat du bien.
Constituant la première phase du processus d’achat d’une propriété, le CPCV s’avère très utile pour ceux qui veulent acheter une maison. Bien qu’il ne soit pas obligatoire, il s’agit du mécanisme utilisé pour formaliser l’intention d’acheter par l’acheteur prometteur et de vendre par le vendeur prometteur.
En plus d’offrir une grande protection aux parties contractantes, notamment par rapport aux situations de défaut de paiement, elle permet d’écarter d’autres parties intéressées de l’achat du bien.
Quels sont les avantages de signer un CPCV ?
En signant un CPCV, les parties contractantes garantissent la validité du contrat jusqu’à la signature de l’acte public, en stipulant leurs droits et devoirs, la date de conclusion du contrat final, les valeurs convenues et les clauses restantes à inclure dans le futur contrat.
Le contrat à ordre est encore plus avantageux dans les cas d’achat et de vente de biens immobiliers puisque, entre le moment où les parties décident de contracter et la signature du contrat final, les conditions nécessaires à l’acte public peuvent ne pas être remplies.
Par exemple, dans le cas où l’acheteur n’a pas la valeur nécessaire pour acquérir le bien, il y aura le temps d’attente pour l’approbation du crédit logement par la banque, ou si le bien est encore en construction ou n’a pas de permis de logement, il est utile de signer un CPCV. Ce contrat permet de formaliser un lien de négociation entre les parties contractantes.
En outre, le contrat à ordre offre une plus grande sécurité juridique dans la relation entre le vendeur à ordre et l’acheteur à ordre, car il définit les conséquences en cas de retard de paiement ou de violation du contrat par les parties.
L’acompte (Sinal) : A quoi sert-il?
En règle générale, dans les contrats de vente préliminaires, le promettant acheteur verse une certaine somme d’argent au promettant vendeur à titre d’avance (Sinal) ou de paiement principal du prix du bien. Ce montant est appelé un acompte, conformément à l’article 441 du Code civil portugais. En cas d’exécution du contrat à ordre, l’acompte est inclus dans le paiement dû lorsqu’il coïncide avec ce dernier, à la lumière de l’article 242, paragraphe 1, du Code civil portugais.
Que se passe-t-il si le contrat de promesse n’est pas rempli ?
Les conséquences de la violation du contrat , promesse de vente, peuvent être définies par les parties au contrat. Si les parties ne le stipulent pas, le régime général de l’article 442 du C.C. s’applique :
- Si le non-respect est le fait de l’acheteur de la promesse, c’est-à-dire de la partie qui a livré le dépôt, celui-ci sera abandonné en faveur de la contrepartie ;
- Si la non-conformité est le fait du vendeur prometteur, c’est-à-dire de la partie qui a reçu l’acompte, celui-ci doit être remboursé en double.
S’il y a livraison du bien auquel se réfère le contrat promis, l’acheteur promettant peut choisir, au lieu de la restitution de l’acompte en double, de recevoir la valeur actuelle du bien, au moment de la rupture, moins le prix convenu, plus l’acompte et la partie du prix qui a été payée. Cette solution, consacrée au n° 2 de l’article 442 du Code civil, vise à éviter un enrichissement injustifié de la partie défaillante. Sinon, le double dépôt pourrait être avantageux et, par conséquent, le défaut serait également avantageux.
Comme le stipule l’article 830, l’inexécution du contrat à ordre confère également à la partie non défaillante le droit de recourir à l’exécution spécifique du contrat. Grâce à ce mécanisme, le débiteur est substitué dans l’exécution et le créancier obtient la satisfaction de son droit par voie judiciaire, constituant ainsi le contrat définitif. Il convient de noter que la législation actuelle présume que l’existence d’un acompte supprime la possibilité d’une exécution spécifique du contrat à ordre à la lumière des dispositions de l’article 830(2) du C.C. Il s’agit toutefois d’une présomption réfutable.
N’hésitez pas à nous contacter pour en discuter
